前三季度归母净利润21 亿元，同比增长47%

    陆家嘴公布1-3Q18 业绩：营业收入86 亿元，同比增长17%；归母净利润21 亿元，同比增长47%，对应每股盈利0.64 元。

    毛利率下滑，费用率小幅上升。期内公司税后毛利率较去年同期下降4 个百分点至42%；三项费用率上升1 个百分点，管理费用同比大幅增长63%至2 亿元，主要因期内新开物业前期运营费用及人工费用上升。

    投资收益高增带动业绩提升。期内公司实现投资收益15 亿元，同比增长481%，主要因期内公司转让子公司前绣实业50%股权，剔除投资收益影响后，净利润较去年同期下降。

    持有物业租金上涨，出租率下滑。期内公司持有的成熟甲级写字楼及高品质研发楼租金分别同比上涨7%和10%，但出租率较去年同期分别下滑11 个百分点和9 个百分点。期内实现房地产租赁收入26 亿元，同比增长9%。

    净负债率仍处高位，短期面临较大偿债压力。期末公司净负债率较年中上升2 个百分点至113%，仍处于较高水平；在手现金较年中下降21%至56 亿元，仅为一年内到期有息负债（124 亿元）的45%，短期偿债压力凸显。

    发展趋势

    住宅销售额持续大幅增长。期内公司完成住宅销售额/销售面积32.8 亿元/8.5 万平方米，去年同期仅为0.9 亿元/0.2 万平方米，收入主要来自于上海前滩、天津海上花苑等在售项目。预计将来随着苏州绿岸等项目的入市，销售额将进一步复苏。

    盈利预测

    我们维持2018/19e 每股盈利预测0.87/0.91 元不变。

    估值与建议

    公司当前股价对应15.2/14.6 倍2018/19e 市盈率。维持A 股中性评级，下调目标价15%至人民币15.93 元（主要因短期偿债压力较大且市场整体风险偏好降低），新目标价对应18.3/17.5 倍2018/19e 目标市盈率和20%的上行空间；维持B 股中性评级，下调目标价6%至1.46 美元，较当前股价有15%的上行空间。

    风险

    苏州、上海等项目推盘进度不及预期。