项目持续入市，销售有望低位复苏

    2018 年上半年公司住宅销售金额7 亿元，低基数下同比大幅增长645%。天津海上花苑二期已于2018 年6 月开盘，签约面积约1.4 万方，下半年公司将持续推进上海前滩东方逸品及苏州锦绣澜山峰誉庭的销售入市，预计后续销售情况有望低位复苏。

    2018 年上半年归母净利润增长59.37%，利润率提升

    2018 年上半年，公司实现营业收入66.11 亿元，同比增长17.56%，归母净利润18.39 亿元，同比增长59.37%；毛利率、净利润率分别提升0.56pc、10.26pc 至49.26%、36.47%。收入盈利齐增主要来自于：1）浦东金融广场1 号办公楼销售预结算约13.86 亿元；2）13.49 亿元转让前绣实业50%股权，期内公司共录得投资收益13.69 亿元。

    长期持有物业出租率及租金增速小幅下滑

    由于近期部分互联网金融公司出现非正常经营，局部影响陆家嘴金融区高端办公楼租赁需求，公司房地产租赁业务板块营收同比增速及毛利率出现下降。截止2018 年6 月末公司持有甲级写字楼115 万方，期末出租率下降5pc 至94%。2018 年上半年，公司房地产租赁收入13.82 亿元，同比微降3.78%，后续随着互联网金融的规范化运行，预计板块业务将逐步趋于稳定。

    12 个月目标价16.84 元，维持“增持”评级

    考虑到租金收入增长有所回落及较高的净负债率，我们下调公司2018-2019 年预测归母净利润至33.30、35.47 亿元，新增2020 年预测归母净利润为38.15 亿元，对应三年EPS 分别为0.99、1.06、1.13 元。公司持有物业位于核心资源区域，虽然短期租金增长放缓，长期资源价值仍较显著，高管增持凸显信心。综合考虑给予2018 年17 倍PE 估值，12 个月目标价16.84 元，维持“增持”评级。

    风险提示：

    上海和苏州项目推出进度有不及预期的可能；持有物业出租率有不及预期的可能；融资成本提升有导致利润不及预期的可能。