投资要点：

    事件。公司公布2018 年半年报。报告期内，公司实现营业收入66.1 亿元，同比增加17.6%；归属于上市公司股东的净利润18.4 亿元，同比增加59.4%；实现全面摊薄每股收益0.55 元。

    2018 年上半年，受房产销售和金融收入增加推动，公司营收增加17.6%；同期公司综合业务毛利率较高使得净利润增幅扩大至59.4%。根据公司2018年7 月27 日公告，公司至二季度末持有的主要在营物业总建面达260 万平，其中甲级写字楼的总建面159 万平，高品质研发楼的总建面33 万平，商业物业的总建面超44 万平，住宅物业的总建面9 万平，酒店物业的总建面15万平。2018 年1-6 月，公司实现房地产租赁收入为17.6 亿元，同比增加8%。

    2018 年1-6 月，公司住宅物业销售签约面积15084 平米，合同金额70046万元。2018 年1-6 月，公司实现住宅销售现金流入49110 万元，同比增加25%。根据公司2018 年半年报披露：2018 年上半年，公司实现营业收入66.11亿元，其中：房地产业务收入59.18 亿元；金融业务收入6.93 亿元。其中房地产业务收入中，公司合并报表范围内长期在营物业租金收入（现金流入）合计18.02 亿元，各类房产销售收入及现金流合计18.93 亿元，合并报表范围内物业管理收入6.17 亿元。

    公司2017 年年报披露，2018 年，公司计划房地产业务总流入151.40 亿元，总流出146.30 亿元（其中土地储备及资产、股权收购款45 亿元）。金融业务总流入25.49 亿元，总流出45.41 亿元。

    投资建议。“地产+金融”双轮驱动，“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩，具有较高的价值稀缺性。根据公司2017 年年报披露，公司在营物业面积增至约264 万平，在建面积超过121 万平。随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前，公司完成收购陆金发100%股权，获得了3 家持牌金融机构，积极构建“地产+金融”双轮驱动主线，立足“一核两翼三城”，打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018 年、2019 年EPS 分别是1.18 和1.42 元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革，以及金融+地产协同推进，给予公司2018 年18-22 倍PE，对应的合理价值区间为21.24-25.96 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。