存量盘活驱动规模效益齐增长。

    　　公司二季度规模效益双突破的原因主要在于：1、地产业务进入结转周期，公司于报告期内完成浦东金融广场1 号办公楼销售预结算及交付，实现归母净利约9 亿元，对业绩的贡献度高达近50%；2、积极盘活存量，投资收益显著，2 月公司以13.49 亿转让前绣实业50%股权，期内为公司带来5.6 亿净利，驱动业绩大幅增长。

    　　合同销售大幅增长，预计全年销售突破历史高点。

    　　2018 年上半年，公司实现住宅物业合同销售金额约7 亿元，同比大幅增长644.7%。展望下半年，“东方逸品”即将开售，对应货值逾50 亿，全年销售预计将突破15 年60 亿的历史高点。当前公司储备资源较为丰富，苏州绿岸项目规划总建面约108.41 万方。随着“地产+金融”平台的搭建完成叠加充沛的项目储备，公司未来将实现地产与金融业务的协同共振发展，推动销售体量的进一步跨越。

    　　租赁收入略有回落，但未来增长可期。

    　　截止18 年中期，公司持有的主要在营物业总建面约260 万方，报告期内，公司实现房地产租赁收入13.82 亿元，同比降低3.78%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下，公司作为核心地区大体量的持有物业主，兼具完备的金融平台，有望在未来赢得更广阔的发展机遇。

    　　在建量下降，杠杆压力有所减轻。

    　　2018 年上半年公司竣工及续建项目共计11 个，建面合计100.28万方，同比降幅近50%。公司财务杠杆压力得到缓解，短债压力由17 年末约338%回落至约117%，净负债率由17 年末约124%回落至约111%。同时公司今年发行一期公司债5 亿元，利率5.08%。融资趋严叠加高负债，我们认为公司有较大的动力进一步调动国企的融资优势，优化公司财务健康状况。

    　　盈利预测与评级：预计公司18-19 年EPS 分别为1.08、1.29 元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：房地产行业受调控因素下行，调控强于预期。