FY17 业绩每股0.93 元，同比增长18%，符合预期

    陆家嘴公布FY17 业绩：营业收入93.2 亿元，同比下降27.2%；归母净利润31.3 亿元，同比增长18.2%，对应每股盈利0.93 元。

    业绩增长主要来自投资收益激增。公司期内实现投资收益26.5 亿元，同比大增441%。其中转让佳寿公司（主要资产为渣打银行大厦）51%股权获取转让款13.6 亿元。

    销售大幅下滑，租金收入平稳增长。公司期内实现住宅物业合同销售面积2286 平方米，销售额1 亿元，分别同比下滑98%和97%，主要因可售货源仅剩零星尾盘；表内在营物业租金收入32.34 亿元，同比增长12%。其中办公物业租金收入27.35 亿元，同比增长15%，商业、酒店及住宅物业租金同比保持平稳。

    净负债率提升，在手现金显著收缩。期末公司净负债率124.1%，较年初上升7.3 个百分点；在手现金较年初下滑31.5%至35.3 亿元，短期有息负债则微增1%至119.2 亿元，资金端压力趋紧。

    发展趋势

    苏州绿岸项目料今年入市。公司期内完成苏州绿岸95%股权项目交割，获取其所持17 块国有建设用地，对应规划建面108 万平方米。目前该项目开发建设已初步启动，预计今年将部分入市销售。

    “一核两翼三城”发展格局逐步显现。公司于2017 年底完成对陆金发剩余12%股权的收购，当前已初步建立起以房地产开发为核、金融和商业零售为翼，布局上海、天津、苏州三城的“一核两翼三城”格局。

    盈利预测

    维持2018 年盈利预测不变，引入2019 年每股盈利预测0.91 元。

    估值与建议

    目前，公司股价对应21.6/20.8 倍2018/19e 市盈率。我们维持A股中性评级，下调目标价13%至人民币21.85 元（主要因财务端压力加剧）。新目标价对应25.0/24.1 倍2018/19e 市盈率和16%上行空间。维持B 股中性评级和1.69 美元目标价，较目前股价有17%的上行空间。

    风险

    苏州绿岸、上海前滩项目推盘进度不及预期。