事件：

    2017前三季度公司实现营业收入73.18 亿元，同比减少6.42%；归母净利润14.63 亿元，同比减少10.62%；EPS0.4353 元，加权平均净资产收益率为11.16%。

    营收与净利小幅下滑，净利率保持稳定。公司营收与净利较去年同期均有小幅下滑，归母净利率达20%，去年同期为21%，小幅下滑，盈利能力较为稳定。

    销售有所下滑，租赁业务表现亮眼。公司在售的住宅项目主要为上海和天津地区的尾盘及零星存量房源。报告期内，公司实现住宅销售现金流入4.37 亿元，同比减少30%。公司持有物业表现亮眼，公司持有的主要在营物业总建筑面积达164 万平方米，其中甲级写字楼的总建筑面积115 万平方米，高品质研发楼的总建筑面积21 万平方米，写字楼和研发楼均接近满租状态；商铺物业的总建筑面积超10 万平方米，住宅物业的总建筑面积9 万平方米，出租率均在90%以上，酒店物业的总建筑面积8 万平方米。公司持有物业出租水平在行业处于领先地位，房地产租赁板块相关现金流入24.3 亿元，同比增加29%。

    “地产+金融”双轮驱动。公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为抓手，积极探索金融与地产的合作方式。

    公司物业主要位于陆家嘴至前滩核心区域，具备较高的稀缺性和升值空间。随着地产调控长效机制的不断落实，以存量物业设立ABS 及REITs 的模式逐渐成熟，公司具备先天优势，未来发展潜力巨大。

    给予“增持”评级。预计 2017、2018 和 2019 年 EPS 分别为0.80元、0.89 元和1.11 元。当前股价对应 2017、2018 和 2019 年 PE 分别为29.2 倍、26.31 倍和21.19 倍。

    风险提示：金融板块监管持续加强；行业政策调控持续收紧；苏州项目进展不及预期。