投资要点

    一句话逻辑：信达地产是中国四大AMC 中国信达的子公司，专注地产领域不良资产整合。

    超预期逻辑

    1）股东变化带给AMC 更多市场化空间

    2 月14 日中国证券金融股份有限公司、中国长城资产管理股份有限公司、中国信达资产管理股份有限公司、中国东方资产管理股份有限公司发布公告，公司部分股权拟划转至中央汇金投资有限责任公司。中投公司隶属于国务院财政部，下属三家公司——中投国际有限公司、中投海外直接投资有限公司和中央汇金投资有限责任公司。中央汇金投资对国有重点金融企业进行股权投资，不开展商业性经营活动，不干预其控股的国有重点金融企业的日常经营活动。其他两个分公司主要面向海外投资。此次三大AMC 划拨给中投公司我们认为其意味着政府部门的监管角色和股东角色被分开，理清职责对AMC 市场化运营给予更多空间。

    2）政策支持，AMC 运营底层逻辑发生变化

    2024 年金融总管局首次发布不良资产业务管理办法，对不良资产的收购、管理、处置以及围绕不良资产展开的相关业务做了明确的指引。我们认为值得关注的是在不良资产收购和处置方面，政策指引更加体现市场化和法制化原则。对不良资产管理的总体原则上，要做到“科学合理选择处置方式，提高效率，降低成本，优化资源配置，兼顾资产价值、经济价值和社会价值综合平衡。”我们认为，这意味着本轮周期在新的政策指引下，AMC 机构参与资产破产重组、收并购等不良资产业务的经济效益可能会优于以往。

    3）信达地产及其母公司积极响应

    2025 年1 月，信达地产公告和中国信达各出资100 亿元，搭建200 亿元的纾困基金，由中国信达任优先级有限合伙人，信达地产任劣后级有限合伙人。盘活基金投资方向包括企业纾困、问题项目盘活、参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。从参与项目范围来看，我们认为信达地产参与途径多元，兼具纾困和优质投资机会参与。此外，由于信达地产资金属性，其久期比开发商融资贷款的久期要长，因此更具备耐心资本的特点，对于需要长期开发和经营的业务（例如城中村）更具有资金优势。

    检验与催化

    1）信达地产纾困基金的落地情况；

    2）信达地产参与城中村的情况；

    3）信达地产从项目端或者股权端参与重组的进展。

    盈利预测与估值

    信达地产和母公司共同成立200 亿元的盘活资金。我们认为，后续盘活基金的持续项目收购，会给公司带来项目规模上的增加、可结算收入和利润的增加，进而带动信达市值增加。因此关注信达地产盘活资金收购进展，也会影响信达的市值。我们看好信达地产在2025-2026 年的业务拓展以及业绩修复。

    风险提示

    1）不良资产收并购存在较大不确定性；2）不良资产利润率受房地产基本面修复情况而定。