1、销售去年同比略增,重庆占比近一半。 金科股份(600656.CH/人民币 4.52, 持有)2015 年实现房地产销售额接近年初 280 亿目标,较 2014 年 230 亿元的销售额有所增长,其中大重庆区域占比近一半,重庆主城区占比将继续上升。目前,公司已拿预售证的可售货值约 230 亿元,今年计划拿地投资额约 100 亿元,同比略增。

    2、投资聚焦二线中部城市, 改善性住宅和产业地产力度加大。 区域结构方面,公司坚持“以二线城市为主、一三线城市为辅”和“ 以西中部地区为主、其他地区作为有效补充”的战略思路,重点关注武汉、南京、合肥等区域机会;产品结构方面,住宅仍是重点而改善性项目比重会提高,商业项目会围绕社区商业等小型项目选择性进入,产业地产力度将加大并寻找合作伙伴进行招商运营。

    3、今年重点推进向服务商转型,谨慎扩张关注垂直类 O2O。 公司目前合同物业在管面积极7,000-8,000 万平米,去年新增收购 1,000 万平米物业面积,预计年收入达到约 6-7 亿,商业模式以包干制为主。未来公司定位计划从开发商向服务商转变,正在积极研究相关的战略,但物管面积拓展会严格挑选标的,不会盲目扩展面积。社区 O2O 方面,公司重点关注教育、医疗、金融等垂直领域,充分挖掘大数据价值。

    4、新能源因限电项目运营低于预期,调整策略成立 4 亿基金。 公司已获得累计 40 万千瓦风电项目及 2 万千瓦光伏项目, 2015 年公司新能源业务发展低于预期主要由于: 1)经济差用电需求下降, 2015 年新疆限电率高达 40%; 2)全疆环网建设,电力输送受到测试等影响。公司主动调整策略: 1)取消招商昆仑对华冉东方的业绩承诺,调减收购价; 2)共同投资设立 4 亿元新能源产业基金,并购和孵化新能源领域优质项目,通过优先购买权的方式锁定。

    5、我们的观点:金科股份是重庆地区龙头房地产开发公司,目前较高的存货水平将受益于“去库存”战略和中西部地区城市群政策扶植;而公司也是川渝地区的龙头物业社区管理公司,在管物业面积近 8,000 万平米,今年计划重点向房地产服务商转型,将对中小物管公司进行有效整合,并关注教育、医疗、金融等 O2O 垂直领域,潜在发展空间巨大。新能源业务方面,虽然去年风电站运营低于预期,主要受制于限电影响, 但随着雾霾爆发、 环境治理成为重要议题,新能源行业长期成长空间巨大,未来公司将通过新能源基金的方式孵化优质项目,并通过优先购买权的方式锁定,降低直接收购的风险。我们认为公司今年在地产开发、社区服务和新能源等各项业务领域均有积极推进,目前股价较最新定增方案底价 5.82 元折价比例较高,建议关注。