2022 年业绩低于我们预期

    　　公司公布2022 业绩：收入501.2 亿元，调整后（下同）同比-3.6%；归母净利润38.3 亿元，同比+1.5%；扣非归母净利润1.6 亿元（非经常性损益主要来自处置子公司及联合营投资带来的44.9 亿元非流动资产处置收益），同比-94.2%，低于我们预期，主因部分地区受宏观经济影响、物业开发项目销售结转周期变化等因素所致。

    　　发展趋势

    　　1、地产拖累全年营收，珠宝业务表现较好。2022 年公司营收同比-3.6%，分业态来看：1）产业运营板块营收386.3 亿元，同增16.7%，其中珠宝时尚业务收入同增20.5%至330.7 亿元，主因积极拓店（网点数净增606 家至4,565家）叠加海外业务增长；食品、百货及工艺业务收入同增33.4%至11.4 亿元，主因公司食品饮料业务经过整合业绩有所提升。2）物业开发与销售板块营收91.2 亿元，同降45.2%，主因不同业务开发项目结盘所致。3）商业运营及物业服务板块营收23.8 亿元，同增6.7%，整体保持韧性。

    　　2、受疫情扰动，盈利能力承压。2022 年公司毛利率同比下降3.4ppt 至15.6%，产业运营板块毛利率同降1.0ppt 至12.8%，其中珠宝/食品、百货及工艺/时尚表业毛利率分别同比-0.5/+18.0/+5.1ppt。费用端看，2022 年期间费用率同比+2.0ppt 至16.3%，其中销售费用率同比+0.6ppt 至5.7%，管理、财务费用率分别同比+0.6/0.6ppt 至7.2%/3.1%，研发费用率同比+0.1ppt 至0.3%，主因加大对茶饮、饮食和酒业科创中心建设的研发投入。综合影响下，全年归母净利率同比+0.3ppt 至7.6%，扣非归母净利率同降5.1ppt 至0.3%。

    　　3、多元消费产业布局持续推进，关注经营情况修复进展。展望后续，公司以“东方生活美学”为置顶理念，坚持“产业运营与产业投资”双轮驱动，继续锚定“家庭快乐消费产业+城市产业地标+线上线下会员及服务平台”的“1+1+1”发展战略，旨在打造领先的家庭快乐消费产业集团。此外，福佑路地块大豫园片区建设正式拉开帷幕，五大科创中心建设完毕并投产使用，第一个完全自主研发孵化的护肤品品牌“愈感”全新面世。伴随疫后复苏，关注公司后续经营修复情况。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑物业开发与销售板块拖累公司利润，下调2023 年每股盈利预测18%至0.8 元，并引入2024 年每股盈利预测0.84 元，当前股价对应2023/24 年10x/9x P/E。考虑疫后经济逐步复苏，公司消费产业持续推进布局，维持跑赢行业评级，暂维持目标价，对应2023/24 年11x/10xP/E，有10%上行空间。

    　　风险

    　　行业竞争加剧；疫情反复影响消费。