结算尚未发力，全年业绩增长可期

    　　公司7 月9 日发布业绩预亏公告，2024H1 公司预计亏损0.9-1.35 亿元。亏损主要受结算节奏以及金融资产公允价值影响，随着年底进入结算高峰，我们预计全年业绩将扭亏为盈并实现增长。公司禀赋优势显著，今年进入地产销售和业绩快速增长期。同时，上海市场修复、政府收储等政策推进、地产新模式下的保租房发展空间，助力公司中长期发展。公司也积极参与上海土拍，体现其发展决心。我们维持2024-2026 年EPS 分别为0.22/0.49/0.59、BPS 8.38/8.81/9.34 元的预测，可比公司2024 年PB 为0.61 倍，予以公司2024 年PB0.61 倍，目标价5.11 元（前值5.20 元），重申“买入”。

    　　因结算节奏导致亏损，年底有望进入项目交付高峰期推动业绩修复公司中报亏损主要因为2022-2023H1 销售尚未发力，因此期内结算项目较少，同时随着核心项目露香园的入市，销售大幅增长，期间费用与结算收入形成错配。此外，受证券市场波动影响，公司持有的股票、基金等金融资产公允价值亦出现下滑。但随着年底杨浦高阳新里、徐汇汇樾庭等项目陆续进入交付期，我们认为全年结算收入有望实现增长，推动全年归母净利扭亏为盈，并实现同比增长。

    　　销售步入高速增长期，积极参与上海土拍显示发展决心根据亿翰数据，2024H1 公司销售金额逾80 亿，同比增速逾3000%，远优于百强房企平均增速-39%，增速在TOP50 房企中排名第一，实现逆势高增长，主要因为核心项目露香园二期的B、D1 地块已于今年3 月17 日入市，根据中指院的统计，首推货源合计262 套，开盘当日即全部售罄。同时，该项目部分别墅产品已于6 月获预售证，预计即将入市。基于现有土储，我们预计公司2024、2025 年新增货值均有望超过150 亿，推动销售额持续高增长。与此同时，公司积极参与上海土拍，7 月9 日参与了本次土拍中唯一一块内环内地块的角逐，反映了公司发展的决心。

    　　上海市场现复苏征兆，助力公司兑现禀赋优势

    　　上海核心禀赋亟待兑现。截至2023 年末，公司未售土储面积约84 万平，根据我们的测算，对应未售土储货值约588 亿元，其中上海货值占比达99%，且均在核心区域并定位于高端改善需求，其中黄浦区货值占比高达54%。

    　　上海市场出现复苏征兆，6 月二手房成交套数同比+83%，单月成交套数升至36 个月以来的第三高位，成交量连续4 个月站在荣枯线以上，促进价格趋暖，6 月房价环比回正。我们认为527 政策有望促进上海改善链条启动，期待二手房价趋稳传导至新房，为公司发展再创机遇。

    　　风险提示：项目结算节奏放缓导致业绩低于预期；货值不足导致公司中长期销售规模下滑。