事件：公司2020 年三季报披露，2020 年第三季度实现营业收入0.38 亿元，同比下降86.2%，本期实现归母净利润1.51 亿元，同比增长28%。2020 年前三季度，公司实现营业收入1.82 亿元，同比下降91.32%，实现归属于上市公司股东的净利润2.92 亿元，同比减少40.75%。

    2020 年第三季度净利润恢复明显，投资收益增速亮眼。2020 年前三季度，公司实现营业收入1.82 亿元，同比下降91.32%，实现归属于上市公司股东的净利润2.92 亿元，同比减少40.75%。分季度来看，公司Q1、Q2、Q3 营收分别为0.55、0.89、0.38 亿元，yoy-68.21%、-94.61%、-86.23%，归母净利润分别为0.44、0.97、1.51 亿元，yoy-85.76%、49.23%、27.97%。同时公司2020Q2 以来归母净利润增速持续为正，主要由于1）公司持有的金融资产受市场波动影响，2020Q2、Q3 公允价值变动收益分别为0.81 亿元、0.62 亿元，较2019Q2、Q3的-0.63 亿元、-0.51 亿元有显著提升，2）公司2020Q1-3 投资净收益为4.55亿元，同比增长74%。公司受疫情影响较为严重，结算项目推后导致业绩释放延后。

    毛利率、净利率双双上升，主要由于营收较小。公司2020 三季度毛利率、净利率分别为53.0%、151.4%，同比分别变动+30.6、+126.4 个pct，公司结转营收过少导致毛利率及净利率波动幅度较大。销售、财务、管理费率明显提升，主要受营收影响。2020 前三季度公司销售费用率、财务费用率、管理费用率分别为10.8%、80.4%、34.7%，同比分别变动+10.0、+79.5、+32.0 个pct，主要由于公司房产销售收入的减小。公司财务费用变化较大，2020Q1-3 为1.46 亿元，同比增加12,757.75 万元，主要是由于利息支出同比增加所致。

    重点项目逐步入市，下半年来销售业绩逐步释放。公司于2020 年第三季度新增签约金额12.39 亿元，新增销售面积5.26 万平米，上海地区销售金额占比85%，面积占比50.7%。其中，公司重点项目露香园、朱家角签约金额分别为2.30、7.26亿元，因疫情推迟的业绩开始逐步释放。随着尚浦领世等高毛利重点项目逐渐开始贡献利润，预计未来业绩进入收获期、有望持续向好。

    短期债务维持稳定，偿债压力良好。报告期末，公司有息负债余额为180.34 亿元，同比增长51.7%，其中公司短期借款和一年内到期的非流动负债的总和为32.2 亿元，同比增速为34.0%，长短债比例为4.61，结构良好。根据“三道红线”，公司报告期末的扣预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为56.27%、53.06%、2.2，均在红线之下，较2019Q3 分 别变动15.6 个pct、14.1 个pct、0.54，公司债务压力良好。

    投资建议：

    公司作为上海市城市建设的主力军，在旧改、基建、创投等领域持续发力，下半年来公司地产销售逐步回暖、投资收益增长亮眼。随着高毛利项目全面入市，公司业绩有望继续改善，同时上海市推动二次混改，公司是一次混改标的，未来有望持续受益。我们预计2020-2022 年公司净利润分别为11.37 亿、16.14 亿、21.93亿，对应EPS 为0.45、0.64、0.87 元/股，对应PE 为12.28X、8.65X、6.37X，维持“买入”评级。

    风险提示：长三角一体化政策不及预期，项目收入不及预期