激励”、“上市公司为维护公司价值及股东权益所必需”等回购股份的情形。

    　　会计准则变更，投资收益占比提升、扣非净利润同比增长17%2019 年第一季度，公司营业收入1.73 亿元，归属于上市公司股东净利润3.09 亿元，分别同比降低92.53%、22.32%。其中，公司归母净利润降低幅度得以控制主要得益于公司投资收益的企稳作用，但从投资收益数值变化上看，相比去年同期仍下降38.90%，这主要是因为上年同期城鼎基金项目退出而使金融资产减持所致。另外，由于公司2019 年执行新金融工具准则，公司对持有金融资产重新分类，实现公允价值变动损益1.05 亿元，进一步缓解了归属于上市公司股东净利润的下滑，公司实现归母扣非净利润2.20 亿元，同比增长16.95%。

    　　长三角储备有望持续增长、高毛利项目进入收获期2019 年第一季度，公司地产销售收入主要来源于露香园和新江湾城C4 项目，共实现新增签约金融175 万元，结转销售金额14415 万元。此外，公司于第一季度出租房地产总面积56021 平方米，取得租金总收入1834 万元。在手土储方面，截止2018年末，公司在手土地储备共530.3 万方，1）长三角储备未来有望持续增长：青浦区主要有诸光路、徐泾北、朱家角等项目，共占地45 万方，占总土储的8.49%，其中朱家角商品房项目用地面积最大，为24.17 万平方米，总投资额11.6 亿元，未结算货值则达81.2 亿元，上海市委书记李强调研要求公司主动参与长三角一体化建设，公司潜在储备有望持续增长；2）高毛利项目露香园入市在即：公司黄浦、松江等地同样均遍布在建项目，其中黄浦露香园商品房项目计划投资98.9 亿元，总建面30 万方，平均成本仅32835 元/平米，计容面积18.4 万方，而预计售价15万/平方米以上，总货值近300 亿，是贡献公司业绩的最大潜力项目之一。

    　　修改公司章程、回购股份情形新增可用于员工持股和股权激励、维护公司价值公司6 月5 日发布修改公司章程公告，其中新增了“将股份用于员工持股计划或股权激励”、“上市公司为维护公司价值及股东权益所必需”、“将股份用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券”等回购股份的情形，或将助力公司发展。

    　　投资建议：我们认为长三角一体化上升为国家战略，政策力度有望持续超预期，上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军，积极主动参与自贸区新片区和长三角一体化建设，公司修改回购股份的公司章程或助力发展，此外公司长三角及高毛利的露香园项目即将进入收获期，我们预计公司 2019-2021 年净利润约为 15.52亿、22.63 亿、31.75 亿，对应EPS 为0.61、0.89 和1.26 元，对应 PE 为10.99X、7.53X 和5.37X，公司每股重估RNAV 约16.26 元，维持“买入”评级，6 个月目标价13.0 元，相当于RNAV 折价20%。

    　　风险提示：一体化进程不及预期，调控政策超预期