评论：

    该项目具有以下一些主要特点：1）周边房价存在上升潜力：该地块西起吴淞路、北抵闽行路，南到天潼路，东靠峨嵋路，位于外滩北侧的浦东地区。目前周边写字楼售价约在3-3.5 万人民币/平米左右。目前，为迎接世博会，南北外滩均在进行较大规模的建设和整修，而在世博会前建设整修完成后，该地段的售价有望进一步提高。2）土地购置价格相对较低：该土地购买价约3.88 亿元，折算后的楼面成本仅1.1 万元/平米，公司计划将其做成5A 级写字楼，我们预计最后楼面成本约2.2－2.3 万/平米。较低的土地购置价格反映了城投控股作为上海国资委旗下的本地企业在拿地能力上的优势，我们对公司未来房地产业务的发展更具信心。

    根据上述分析我们认为该项目有望取得较大利润，并给公司的每股合理价值带来一定增厚。目前该地块已经开始施工建设，预计将于2010 年下半年完工。我们假设2011 年内该项目销售完毕。在对应3.8 万元/平米的售价假设之下，预计该项目最终会给公司带来3.1 亿元的利润，并对公司地产业务2009 年底的NAV 有10%的提升。由于近期地产市场回暖趋势较为明显，我们将估值上限中对地产业务的假设从之前将资产净值折价10%改为没有折价。这样一来，我们给出的公司现有资产合理估值上限从之前的10.18 元提高至10.69 元。

    建议：

    虽然目前公司的股价已超出现有资产合理估值区间10.69 元的上限，但是考虑到其未来污水处理资产注入的可能性、环境业务在引入战略投资者后广阔的发展前景、参与最新上海配套商品房计划的可能和房地产市场转暖等诸多有利因素的支撑，我们仍然维持其推荐的投资评级。