事件一。公司公布2019 年年报。报告期内，公司实现营业总收入90.05 亿元，同比增加15.5%；归属于上市公司股东的净利润8.75 亿元，同比增加6.99%。公司2019 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利2.4 元(含税)。

    事件二。公司公布2020 年一季报。报告期内，公司实现营业总收入17.40亿元，同比减少46.96%；归属于上市公司股东的净利润1.02 亿元，同比减少82.57%。

    2019 年，受房地产转让收入和制造业服务业增加的推动，公司营收增加15.63%，归母净利润增加6.99%。2020 年一季度，受房地产业和进出口贸易业收入下降影响，公司营收减少47.12%（营业总收入减少46.96%），归母净利润减少82.57%。根据公司2019 年年报披露：（1）2019 年，公司实现营业总收入90.05 亿元。其中，房地产租赁收入15.72 亿元，同比增加0.001%；房地产转让出售收入15.51 亿元，同比增幅0.74%；商品销售收入34.65 亿元，同比增加0.08%。（2）2019 年，公司实现合同销售金额11526.53万元，合同销售面积17483.96 平方米。2019 年，健康医药产业园开发建设顺利推进，新发展H10 地块9.61 万平方米新建物业完工。森兰在建项目总建筑面积62.57 万平方米，其中，竣工项目总建筑面积29.39 万平方米。（3）2019 年房地产开发投资总建筑面积77.25 万平，可供出售面积8.33 万平（已售面积1.75 万平）。持有房地产总面积445.94 万平（已租面积350.56 万平）。

    根据公司发展战略，2020 年是“十三五”的收官之年，“十三五”期末，园区产业开发板块对公司利润贡献预计为40%，商业办公地产板块对公司利润贡献预计为30%-35%，贸易物流服务板块规模预计达18 亿元人民币，对集团利润贡献预计达到20%-25%，文化产业投资板块规模预计达6.5 亿元人民币，金融服务业务板块对公司利润贡献预计达4%。

    投资建议。受益自贸区建设，调高至“优于大市”评级。公司愿景是成为创新的自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商，定位为服务创新发展的引领者、全球企业外投内引的推动者、自贸区企业全方位服务的提供者、产业转型升级的实践者。据此，我们预计公司2020、2021 年EPS 分别是0.90元和1.04 元。我们认为，公司将受益于自贸区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，给予公司2020 年14-18倍动态PE 估值，对应合理价值区间12.6-16.2 元，调高至“优于大市”评级。

    风险提示：公司租售业务面临政策调控和园区平台业务拓展不顺风险。