做虚集团、做强上市公司。本次相关措施是在浦东新区国资国企改革方案总体部署前提下的重大落实,在人事结构调整和资产管理模式上的重大突破将为后期建立更现代化企业管理制度打下伏笔,有望成为后期上海国资改革经典案例之一。

    资产整合和托管,最大程度发挥上市公司平台效应。该议案将原有集团资产全部收购(汽车交易市场、自贸区国际文化投资、高桥物流中心)或托管(涉及土地、金融、文化产业等多方向企业,净资产规模近135亿)至上市公司,解决同业竞争问题,同时增强上市公司实力。公司受托管理控股股东的非上市股权资产,有利于形成与上市资产的有效互动和整合;有利于发挥集团整体平台效应与优势。此外,这也将有助于形成公司的潜在利润增长点。

    集团领导全部下沉上市公司,统一力量和各层级利益。根据上市公司公告,外高桥股份董事会同意聘任刘宏、李云章、陆基、姚忠、李伟担任公司副总经理。资料显示,以上人员均为公司集团公司领导。议案将原有集团领导直接纳入上市公司,上市公司原有领导另有任用。我们认为本次调整之后所有集团公司领导均将在上市公司任职。除减少审批层级外,有利各层次员工利益统一至上市公司层级,将为未来构建更清晰权责制度、激励制度、市值考核制度打通道路。

    变更募投项目,加速资金使用效率。公司拟变更部分募集资金投资项目。本次募集资金项目变更共涉及9个项目,我们认为,本次募集资金投资项目变更是顺应自贸区功能发展和客户培育的需要。假定所涉及物业建设项目内部收益率将由10.10%变为9.97%,静态投资回收期由7.58年变为7.74年。总体上项目经济效益良好,变化不大。同时,本次募集资金投资项目变更将减少优质物业出售,长期收益将得到提高。

    投资建议:在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至8月13日,公司收盘于30.3元,对应2015、2016年PE分别为40.8倍和33.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE约60倍,我们以2015年65倍的PE,即48.1元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。

    风险提示:行业面基本面复苏不达预期。