事件:

    2014年1月14日,公司公告称,公司控股股东上海外高桥(集团)有限公司(以下简称“外高桥集团”)将其所持有的上海外高桥物流开发有限公司(以下简称“物流开发公司”)36.67%的股权进行公开挂牌,公司子公司上海市外高桥保税区三联发展有限公司(以下简称“三联发公司”)以5402.54万元的价格摘得该36.67%的股权。公司同时公告同意引进上海招商置业有限公司合作开发D1-4、D04-04项目。

    投资建议:

    公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。自贸区成立后外高桥区域暂无土地推出,真实地价无法给出明确参照,在谨慎考虑地价上涨因素情况下我们保守预计公司RNAV在36.37元。截至1月13日,公司收盘于32.7元,对应2013、2014年PE分别为47.86倍和37.18。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们给予RNAV即36.37元为公司6个月目标价,维持公司的”增持”评级。

    主要分析:

    1. 今年1月公司收购物流开发公司36.67%股权,同时启动物流园二期6#、7#地前期开发,推进自贸区功能建设:2014年1月,公司以5402.54万元摘得物流开发公司36.67%股权。由于本次收购前公司控股子公司三联发已持有物流开发公司53.33%股权,收购完成后公司合计持有其股权升至90%。同时,此次收购有利于消除公司与控股股东外高桥集团之间的潜在同业竞争关系。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发,储备中心在土地收储出让后,以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。

    同期,公司同意物流开发公司接受浦东新区土地储备中心的委托,对外高桥物流园区二期中的6#、7#地块进行前期开发,完成前期开发后由浦东新区土地储备中心收储后进行土地招拍挂。6#、7#地块位于外高桥物流园区二期核心区域,东至港建路,南至规六路,西至华东路,北至申东路。规划面积约50.6万平(不含巡关道路和主卡口用地,可挂牌净地面积约为41.33万平),规划容积率为0.8-1.2,可打造成集进出口商品展销、仓储、集拼、简单商业加工、分拨配送等业务为一体的第三方综合物流产业区。