事件:

    公司公布2013年三季报。报告期内,公司实现营业收入53.04亿元,同比增加15.27%;归属于上市公司股东的净利润5.10亿元,同比大增265%;实现基本每股收益0.50元。

    投资建议:

    在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。截至10月29日,公司收盘于41.36元,对应2013、2014年PE分别为59.07倍和45.89倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们认为公司未来基本面有望迎来实质性反转。公司股价前期波动较大,给予公司“增持”评级。

    主要分析:

    1. 前三季度,受土地转让收入确认推动,公司营收增加15.3%;土地转让毛利率高使得净利润大幅增加265%:2013年前三季度,公司确认了A10-3地块转让收入15.95亿元。受此推动,报告期内公司实现营业收入53.04亿元,同比增加15.27%;同时,土地转让毛利率高达70%,由此,报告期内公司实现净利润5.10亿元,同比大增265%。

    2. 2013年第三季度,迪卡侬将以6亿元购买公司物业。目前公司已签订的物业合同剩余未结算资源达23亿元:2013年8月6日,公司同意在森兰?外高桥D4-4地块(南临洲海路,北临绿地,西临兰嵩路,东临D4-5森兰国际项目)引进全球最大的体育用品零售商迪卡侬公司总部,后者将以6亿元租赁、购买该物业。目前,公司在手合同尚有22.89亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润1.63亿元,给公司累计增厚EPS合计约0.16元/股。

    3. 成立控股60%森兰能源公司,为森兰商务区创建上海首例零碳环保区;同时收购外高桥物流公司以解决同业竞争:2013年8月,为提高中国(上海)自由贸易试验区核心区域外高桥保税区及其配套项目森兰?外高桥的区域品质,公司同意与申能(集团)有限公司下属上海市张江高科技园区新能源技术有限公司合资组建上海森兰外高桥能源中心有限公司,负责建设上海首例零碳余热利用能源供应项目—森兰能源供应项目,从而将森兰?外高桥商业商务区创建为上海首例零碳环保区域。森兰能源公司注册资本为6000万元,公司出资3600万元,占60%股权。2013年9月,公司审议通过了收购上海外高桥物流开发有限公司36.67%股权的议案。由于本次收购前公司控股子公司三联发已持有物流开发公司53.33%的股权,因此,此次收购有利于消除公司与控股股东外高桥集团之间的潜在同业竞争关系。

    4. 公司定向增发募集资金投向外高桥自贸区五大平台建设。项目完成后中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。

    1)拟募资27亿构建五大自贸区战略平台。2013年8月30日,公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。经董事会讨论决定,公司拟发行股票价格不低于13.20元/股,发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股),不超过26,732万股(含26,732万股),募集资金净额不超过27亿元,其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台,以及6亿元用于补充流动资金。本议案生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。我们认为,在探索中国(上海)自由贸易试验区的关键进程中,作为自由贸易试验区核心区域—外高桥保税区、外高桥保税物流园区的独家“开发商、营运商、服务商”,公司承担了特殊而重大的历史使命。目前,公司是中国(上海)自由贸易试验区开发主体中的唯一上市公司,肩负着中国(上海)自由贸易试验区开发建设的融资任务。本次公司通过非公开发行募集资金投入自贸区及其配套区域的开发建设,是全面有效推进自贸区建设的需要,是实施国家战略的重要举措,将有利于加速推进自贸区试点进程,增强自贸区的国际竞争力;有利于为自贸区的健康有序发展打下坚实基础;将更加巩固中国(上海)自由贸易试验区在改革开放中的排头兵和主力军的地位,实现五大功能平台的跨越式发展。

    2)相关融资投入项目地理位置。外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角,紧邻外高桥港区。该地块北临威斯路;东以外环运河为界;南面以东靖路为界,西面以杨高路为界,规划用地面积10平方公里。外高桥保税区地理位置优越,临近上海市主要交通枢纽及市中心(距离人民广场22公里,距离陆家嘴19公里,距离浦东机场34公里,距离虹桥机场36公里,距离外环线仅2公里)。外高桥物流园区二期地块位于上海浦东新区越海路以南、港建路以西、明港路以北、华东路以东,紧邻外高桥港区四、五、六期,占地规划2.73平方公里。该地块地理位置优越,距离外高桥保税区2公里,距离沪崇苏隧桥出口2公里,临近规划中的浦东铁路和外环线等快速干道,正对外高桥港区。

    3)相关融资投入项目发展前景。中国(上海)自由贸易试验区一期建设由5大平台合计30个子项目构成,计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施,总建筑面积819,839.66平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。

    假定出租期为10年,根据该类物业合理的租金或售价水平测算,中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。

    本次拟发行不低于10,000万股(含10,000万股)、不超过26,732万股(含26,732万股)人民币普通股(A股)。本次非公开发行完成后,发行人控股股东合计持股比例将有所下降,从原来的63.22%下降至50.00%(按最高限26,732万股计算)。公司控制权不会发生变更,股权结构不会发生重大变化。

    5. 公司基本面有望迎来实质性反转:2013年8月22日,国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。上海自贸区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域,总面积为28.78平方公里。 “四区三港”的自贸区格局,成为中国经济新的试验田,实行政府职能转变、金融制度、贸易服务、外商投资和税收政策等多项改革措施,并将大力推动上海市转口、离岸业务的发展。2013年9月29日,上海自由贸易区正式挂牌成立。我们认为,中国(上海)自由贸易试验区建设将带来政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。同时,随着中国(上海)自贸试验区政策的逐步推行,包括外高桥在内的区域地价和租金水平将出现明显上升。

    6. 投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。截至10月29日,公司收盘于41.36元,对应2013、2014年PE分别为59.07倍和45.89倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们认为公司未来基本面有望迎来实质性反转。公司股价前期波动较大,给予公司“增持”评级。

    7. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。