业绩概述:2013年上半年,公司实现营业收入39.83亿元,同比增长37.18%;营业利润7.99亿元,同比增长330.64%;归属母公司所有者净利润5.26亿元,同比增长400.8%;基本每股收益0.52元。

    转让出售业务收入大增,提升业绩。公司上半年已完成2013年初定下的全年实现归属母公司利润4.63亿元,每股收益0.46元的计划。公司业绩超预期的原因在于,上半年公司确认A10-3地块土地转让收入15.95亿元,使得转让出售业务收入同比增加650%,同时由于转让出售业务毛利率70%左右,带动报告期内公司综合毛利率在去年同期的基础上大幅提升21个百分点至41%。报告期,公司营业收入已完成年初制定全年计划的51.8%,归属母公司净利润则超额完成全年计划。同时,去年公司以3亿元转让的外高桥物流园区二期4-1 地块有望在今年完成收入确认。在不考虑公司物流贸易收入及租金收入同比增长的情况下,今年可实现营业收入80亿元。

    非公开发行募资,打造自贸实验区一期项目。8月30日公司公布非公开发行融资预案,拟募集资金27亿元左右用于打造“中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目”。该项目建筑面积81.9万方,占目前公司在运营经营性物业的40%左右。假定出租期为10年,根据该类物业合理的租金或售价水平测算,该项目内部收益率为10.1%,静态投资回收期7.58年,项目建成后能够为公司带来长期、稳定的回报,有利于进一步增强公司的主营业务能力。

    中国(上海)自贸区实验区获批,公司迎来新一轮发展机遇。2013年8月22日,国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。而公司正是自贸试验区核心区域外高桥保税区、外高桥保税物流园区的开发、运营及服务商。目前,公司在自贸实验核心区域拥有在建和储备工业项目建面约530万方,包括正在开发建设中的新发展园区正在建设的近150万方,在营物业70万方,以及外联发及三联发园区约210万方等。受益于自贸实验区贸易发展,区内出租率、租金以及地价都将进一步提升,由此带动公司出租业务收入及转让出售业务收入的快速提升。此外,自贸区试点将直接带动公司物流贸易业务发展。自贸区试点带来的政策红利、产业升级、地价重估、定位转变等众多潜在利好将推升公司进入新一轮发展期。

    盈利预测及投资评级。我们预计公司2013-2014年EPS为0.60元和0.74元,以昨日收盘价13.5元计算,动态市盈率为23倍和18倍,考虑到公司业绩增长确定性及中国(上海)自贸区试点获批带来的政策红利、产业升级、地价重估、定位转变等众多潜在利好,给予公司“增持”的投资评级。

    风险提示:物流及进出口贸易收入继续大幅下降的风险。