公司经营模式基本确定,主营物业经营、土地开发和物流贸易

    外高桥保税区是国内成立最早、经济总量最大的保税区,批准规划面积为10万平方公里,2012年商品销售总额突破1万亿元,进出口总额超过1千亿美元,经济总量约占全国保税区50%。公司是外高桥保税区开发商、营运商和服务商,经过多年发展形成了物业经营、土地开发和物流贸易等三大业务板块。公司拥有220万平方米的厂房、仓库等经营性物业,后续还将增加森兰项目的商业、办公等经营性物业,物业经营是公司发展之本。同时,公司正在积极推进森兰项目开发,该项目2005年启动,目前正处于收获期。在物流贸易方面,公司依托物流园区加快物流业发展,充分利用自身优势,构建集贸易、物流和仓储“三位一体”的物流链条。

    森兰项目加快推进,商业商务区成重点

    森兰项目总占地面积5.74平方公里,由商业区和居住区两大组团,其中商业区规划面积52万平方米,由时尚主题商业、甲级写字楼、五星级生态酒店、服务式公寓、环湖餐饮娱乐等构成;居住区规划面积100万平方米,以低密度公寓与别墅为主。项目2005年正式启动,2008年南部国际社区地块首次挂牌出让,2011年公司旗下的“森兰商都、国际、名佳”综合体项目启动,2012年南部国际社区地块第三次挂牌转让,2013 年公司将加大了森兰商业商务区开发力度。根据董事会十六次会议决议,公司将启动森兰商业商务区D1-4、D4-4、D3-2等商业办公项目,地上建筑面积累计达36万平方米,总投资预计超过66亿元,商业办公项目成为公司2013年开发重点。

    森兰项目进入收获期,业绩有望逐步释放

    森兰项目进入收获期,南部国际社区地块三次成功挂牌出让,累计获得土地出让金59.28亿元,引进仁恒、保利、绿城等著名房企,有助于南部国际社区品牌打造和地价提升。森兰南部社区住宅项目地价大幅上涨,2008年A1-1、A1-2两地块首次挂牌出让,楼板价约7503元/平方米;2009年A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 四地块挂牌出让;楼板价飙升至16115元/平方米,大幅增长115%;2012年A10-1、A10-2、A10-3三地块挂牌出让,楼板价17678元/平方米,再次增长10%。目前,仁恒森兰雅苑公寓预售均价约4万元/平方米,叠加别墅预售均价约6 万元/平方米,地价房价较为合理,随着森兰项目的日益成熟,森兰地价仍有进一步上涨空间,地价的上涨将有助于公司业绩释放。同时,公司自主开发的“森兰商都、国际、名佳”综合体项目整体进展顺利,预计2014年商都、国际开业迎客,名佳开始预售,进一步增厚公司业绩。

    综保区有望成为率先建成自由贸易区

    2009年4月国发【2009】19号文提出“借鉴国际自由港政策,拓展洋山保税港区功能”,自由港成为上海“两个中心”建设的主要方向。2009年11月上海综合保税区挂牌成立,并低调提出建设自由贸易区设想,即有自由贸易区功能的海关特殊监管区。2011年上海向国家有关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请,自贸区成为上海发展新方向。2013年1月《上海市推进国际贸易中心建设条例》出台,首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。2013年3月,李克强总理视察上海外高桥,鼓励上海大胆探索,研究如何在28平方公里内,建立一个自由贸易试验区,进一步扩大开放,以推动完善开放型经济体制机制。上海综合保税区定位是上海建设国际航运中心的核心区域、国际贸易中心的重要载体和国际金融中心的重要突破口,在上海“四个中心”建设中战略性、引领性、突破性地位突出,在综保区范围内先行先试进行制度创新既是国家既定的战略方针,也是上海全面建成“四个中心”的重要举措,综保区有望成为中国首个自由贸易区。外高桥保税区作为中国最早最成熟最成功的保税区,有望在自由贸易区建设中占据主导地位,外高桥保税区管理模式和成功经验有望向洋山深水港区和浦东机场综合保税区输出,成为自由贸易区建设的最大受益者。

    估值与投资建议:

    预计2013-2014年公司EPS分别是0.48元和0.56元,动态PE分别为34倍和27倍。公司RNAV为15.37元,基本无折价。公司估值高于行业平均水平,估值不具有吸引力。公司森兰项目加快推进,商业项目存在调高容积率的可能性,南部国际社区品质已显,地价走高,且低密度住宅将以自己开发为主,森兰项目的建设将增厚公司业绩,并提高RNAV。同时,自由贸易区已经成为上海战略,并得到国家领导人的认可,三季度出台相关政策的可能性较大,上海综合保税区有望率先成为中国第一个自由贸易区,自由贸易区建设将为综保区提供良好的软环境,有助于提高综保区软实力和核心竞争力,进而提升园区内物业价值和森兰商业区的商业价值。给予公司“增持”评级,目标价16.80元。

    风险提示:房地产调控政策变动、土地市场低迷等风险。