中国(上海)自贸区试点是新一轮改革开放重要组成部分,公司有望成A股唯一体改、金融、贸易核心平台企业。规划面积10平方公里的上海外高桥保税区地处黄金水道和黄金岸线交汇点,已发展成集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易的综合保税区。公司是唯一以保税区建设为主营的上市公司,实际控制人为控股62.54%的浦东国资委。未来政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大潜在利好将推升公司进入新一轮发展期。

    商业地产价值提升潜力大;工业地产体量庞大。占地5.74平方公里的森兰?外高桥将打造成上海国际贸易示范基地载体(其中商业建面70万平,住宅建面60万平)。目前,该项目已全面启动。公司已累计转让住宅用地建面44万平,启动开发建面73万平。后期该项目进入开发高峰将给公司业绩带来推动力。考虑到该区域内近4年地价无明显涨幅存在洼地,自贸区试点将提升该地区商住价值。

    工业地产体量大且出租率有提升空间,公司正推动启东产业园建设。外高桥保税区在建和储备工业项目建面达534万平,包括新发展园区内正在开发工业用地148万平和外联发、三联发园区内物流和仓储面积213万平、新发展园区内现出租物业70万平等。随着华东工业地价上升和自贸区政策获批,区内工业出租率将明显提升。2008年创建、占地5平方公里的外高桥启东产业园已初具雏形,建成13万平标准厂房和4万平商业配套。

    自贸区试点直接带动公司物流贸易业务发展。外高桥正打造国际贸易示范区,推动建立新型国贸结算中心、亚太运营商、总部经济、药品柔性通关、融资租赁、研发和检测维修中心、奢侈品空运直通式运营等功能创新。2012年,公司物流贸易板块总年收入51.2亿元,包括商品销售(年收入36.3亿元,毛利1.03%)、物流业务(年收入6.35亿元,毛利率22.9%)等主要业务将直接受益于自贸区试点。

    估值与投资建议:外高桥获自贸区试点,”增持”评级。根据公司订单(在手物业转让合同31亿元)和租售项目进展,假设贸易物流年增10%情况下,预计公司2013-2014年营收分别为82.2/99.0亿元,EPS分别为0.46/0.61元。在暂不考虑自贸区提升物业价值情况下,公司RNAV是28.24元。7月3日公司收盘价16.14元,对应PE为35.09/26.46倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥获批自贸区试点,我们以RNAV80%折,即22.60元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

    不确定因素。未来可能采取的严厉调控措施将影响公司业务的发展。主