事件：

    公司公布2012年年报。报告期内，公司实现营业收入73.04亿元，同比减少14.85％；归属于上市公司股东的净利润4.41亿元，同比增加23.39%；实现基本每股收益0.44元。利润分配预案为每10股派发现金红利1.4元（含税）。

    投资建议：

    2012年公司营收下滑15％，股权转让收益使得净利润增加23.4％。2012年公司继续启动开发森兰项目建面32.44万平，2013年启动36万平。2011年来合计启动开发建面78.58万平。我们认为，这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。2012年公司出售厂房、工程、仓库和土地等物业，以回笼资金加快森兰和保税区开发。根据公司2012年年报，报告期内公司已确认嘉桥仓储4.21亿元和森兰?外高桥南部国际社区A10-1、A10-2 地块的土地转让收入5.29 亿元。目前尚有15.95亿元剩余土地转让收入等待后期确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在两年内增厚公司净利润4.36亿元，给公司累计增厚EPS合计约0.43元/股。2013年，公司预计实现营业收入76.88亿元，预计实现归属于母公司的净利润4.63亿元，预计基本每股收益0.46元。

    据新华社上海报道，上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请，相关试点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善，集外高桥保税区（含物流园区）、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基础和充分条件。根据上海综合保税区（外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区）“十二五”规划，外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番，进出口额占全国保税区比重要上升至50％。

    公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理及物流贸易等业务。森兰?外高桥属公司开发重点。2012年公司签订厂房、工程、仓库和土地转让剩余合同合计31.33亿元，不仅为森兰和保税区开发获得了大量资金，而且该转让收入有望逐步确认，隐含EPS约0.43元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动78.58万平），有望在未来几年内给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。近年来华东地区工业用地价格出现明显上涨，我们公司认为公司资产价值有望继续受益重估。截至4月1日，公司收盘于13.37元，对应2013、2014年PE分别为29.16倍和22.67倍。考虑到森兰项目进入开发高潮，我们以公司最新RNAV18.87元的85%，即16.04元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。

    7． 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。