公司动态：

    2009 年公司全年实现营业收入71.94 亿元，同比下降15.9%。归属于母公司股东的净利润3.53 亿元，同比增长45.86%。每股收益0.35 元。

    主要观点：

    业绩符合预期，森林地块贡献利润

    全年公司净利润3.53 亿，同比增长45.86%，每股收益0.35 元，基本符合预期。收入下降但利润反增的主要原因在于毛利较高的地产业务占比从14.67%提高到18.50%。公司综合毛利率比去年提高10 个百分点22.23%。今年结转的森兰地块，使房地产销售毛利增加34 个百分点，为50.58%。另外，今年营业外支出大幅减少58.56%，主要是华源计提减少60%。

    公司地产业务得到夯实

    2009 年，公司工业房产租赁收入达到7.13 亿，较经济危机前略有增长，出租物业29.7 万平米，净增物业租赁面积6.5 万平米，累计出租面积210万平米，工业出租率达到88.08%；森兰项目的市政道路和河流建设工程全面启动，以26 亿的价格转让乐南部国际社区10.28 万平米土地；常熟项目已销售181 套，销售金额达1.08 亿元。

    未来物流贸易业务发展空间巨大

    物流贸易收入是公司的主要收入来源。09年全年物流贸易收入达到44.9亿。外高桥保税区是上海打造国际航运中心的重要载体，为了落实中央的战略决策，上海市政府成立了上海市综合保税区管理委员会，统一管理外高桥保税区、洋山保税港区、浦东空港综合保税区（简称“三区”）的行政事务，并通过协调外高桥港、洋山港、浦东空港（简称“三港”）实现“三港三区”的联动，加快上海国际航运中心建设。外联发公司下属畅联物流公司签约入驻洋山保税港区，租赁区内仓库，提供第三方物流服务。我们保守估计未来这块业务的年增长率达到30%以上。

    资金压力不断减小，借款结构不断完善

    公司减少利息支出1.26 亿，我们之前报告指出利息是侵蚀外高桥利润的主要负担，现在公司通过优化借款结构，向集团借款8.5 亿，综合成本率4.68%，大大降低了利息费用；公司拟进行的资本市场再融资；公司获得的土地款收入偿还部分债务。

    估值和建议

    我们认为外高桥基本面不断改善，未来受益于航运中心的建设，具备长期投资价值。我们预测 2010、2011 年每股0.68 元、0.71 元。对应市盈率为24、23 倍，我们仅对开发房地产项目进行重估，公司RNAV估值18.0 元，维持“超强大市”评级。