2009 年公司合并报表显示实现营业收入71.94 亿元，同比下降15.9%；归属于母公司股东的净利润3.53 亿元，同比增长45.86%。基本每股收益0.35 元。

    报告期不增收增利。主要原因有二：一是毛利率同比增长7.9个百分点，为22.23%，主要系销售的森兰地块毛利率较高，导致房地产销售毛利率大幅提高33.8 个百分点，为50.58%；二是营业外支出大幅减少58.56%，主要系本年计提的预计负债下降60%所致。

    2009 年，公司地产板块实现了快速发展。一是公司以26 亿元的价格成功转让了“森兰? 外高桥”项目南部国际社区10.28 万平米土地（部分未结算），促进了项目的滚动开发，降低了公司资产负债率；二是工业房产租赁收入达到7.13亿元，较经济危机前略有增长，出租物业29.7 万平米，净增物业租售面积6.5 万平米，累计出租面积210 万平米，工业厂房出租率达到88.08%，公司工业地产板块得到进一步夯实。三是常熟项目销售良好。截至12 月底，已售房源181套，占一期可销售房源的93%，销售金额达1.08 亿元，超额完成年初计划。

    公司积极推动国际航运中心建设，创新贸易模式，物流贸易业务成为收入的主要来源。外高桥保税区是打造上海国际航运中心的重要载体。09 年公司积极落实国家战略部署，推动“三港三区”联动，物流贸易收入达到44.9 亿元，为主要收入来源。

    2010 年，公司预期实现主营业务收入约84.94 亿元，预期实现净利润约6.24 亿元。期末预收账款16.5 亿元，主要是转让森兰项目预收款，锁定2010 年预期收入的19%；今后两年，公司业务主要利润来源为：一是工业厂房租赁，年租金收入在7 亿元左右；二是公司将2.33 万配套商品房定向出售给浦东区高行镇人民政府，房款约1.4 亿元，预计在10 年竣工结算；三是公司建设的高南河水系项目，该项目政府按6 年回购，每年回购额暂定为1.67 亿元；四是公司与金地合作开发森兰? 外高桥北部商品住宅项目。地块位于张杨北路近衡安路，周边普通商品房价格已达到2 万元/平米以上，开发完毕后，预计可为公司带来营业收入约6 亿元；五是森兰项目卖地预收款16.5 亿元；六是常熟住宅项目，结算收入可达7亿元；七是物流贸易等其他业务收入年均50 亿元左右。

    财务问题得到一定改善。速动比率由三季度末的0.39 倍提高至目前的0.42 倍。为了缓解财务负担，公司积极推动融资工作：一是拟通过定向增发募集资金净额不超过28 亿元人民币，方案已获得国资委及股东大会通过；二是优化借款结构。公司向控股股东上海外高桥（集团）公司借款8.5 亿元，用于公司项目开发以及替代了部分短期借款和部分即将到期的中长期借款。综合资金成本费率为4.68%，大大降低了利息费用，2009 年减少利息支出1.26 亿元。三是转让森兰项目获得土地转让款38 亿元；四是公司重新启动了新银团借款计划，并与交通银行股份有限公司上海市分行、上海浦东发展银行外高桥保税区支行、中国建设银行股份有限公司上海浦东分行签订了银团贷款协议，银团贷款额度为45 亿元，担保方式为森兰项目4.95 平方公里土地抵押。上述措施共可募集资金约120 亿元，基本可以偿还09 年底公司短期借款与一年内到期的非流动负债110.9 亿元。期末货币资金54.26 亿元，满足2010 年预计资本投入44.6 亿元。

    我们预测公司2010 和2011 年的每股收益分别为0.62 元和0.74 元，按公司最近收盘价15.38 元，对应的动态市盈率分别为25 倍和21 倍。估值相对较高，维持“中性”的投资评级。