整体上市基本完成。外高桥在08 年底通过定向增发收购了集团下属的外联发、新发展和三联发共三家园区开发公司，上述三家公司资产约占集团总资产的66%，加上外高桥股份公司原有资产，集团目前约90%资产已经归属上市公司，也即外高桥已基本完成整体上市。

    租金收入是最主要利润来源。在收购集团资产后，公司拥有了近200 万平米可供出租物业，租赁收入成为最主要利润来源，08 年租赁业务主营利润占到42%。

    房产开发仍处于播种期。08 年房地产收入自森兰外高桥项目的土地转让，属非常态收入。森兰外高桥是公司在03 年开始重点打造的房地产开发项目，规划商品住宅和公建项目约为150 万平米，也是公司未来业绩的重要增长点。但由于拆迁工作尚未完成，短期内商品住宅和公建项目不具备开发条件，无法对公司业绩增长形成新贡献。

    短期利润增长点来自物流业。外高桥的重要产业功能之一即物流业，增加值占整个园区的30%，08 年物流业对主营利润的贡献达到17%。国家推进上海建设成为国际航运中心为公司物流业的发展提供了新的机遇，因为航运的发展必然离不开物流业的配套支持。虽然目前公司物流业集中于保税区内，但多年来已经和海关形成了密切的业务联系，可以通过提供代理报关等附加值服务来吸引客户，将保税区的物流盈利模式复制到洋山港。

    在地产业进入收获期前，公司业绩不会出现跳跃式增长。预计09－11 年每股收益分别为0.18、0.19、0.22 元，动态市盈率分别为83、80、70 倍。估值吸引力不强，建议持有。