2018 年报业绩增长符合预期，卓越能力克服行业逆境。公司全年营业收入26.5 亿，同比增长14%；归母净利润11.6 亿，同比增长40%。其中：（1）核心子公司爱建信托逆势增长，全年实现净利润11 亿，同比增长24%，信托规模2507 亿，同比下降23.5%。行业监管高压，信托规模压缩、同业业绩纷纷下滑的背景下，爱建信托强势增长凸显经营管理能力。公司顺势降低通道规模，加强主动管理，全年主动管理规模660 亿，同比增长20%。（2）其它子公司超预期发力，推动公司多元化立体发展。租赁、资产、资本、产业和、香港等子公司逐步发展，全年合计净利润2.7 亿，同比大增81%，其中华瑞租赁业绩稳定，加入公司后将极大强化公司租赁板块盈利能力。

    聚焦爱建信托，持续增长无忧。爱建信托2018 年营业收入17 亿，同比增长3%，净利润11 亿，同比增长24%，远高于行业增速的-11%。2018 年股权变更后，爱建信托管理层更替及市场化机制促进公司效率提升及快速发展，经营管理能力明显提升。全年信托资产规模2507 亿，同比下降23.5%，其中主动和通道规模分别为660 亿，1937 亿，同比增速依次为20%、-31%，占比分别为26%、74%（2017 年为14%、86%）。公司顺应监管号召，主动缩窄通道规模，加强主动管理能力，资产结构变化助推公司信托回报率提升至0.64%（2017 年0.56%）。爱建信托核心优势在于寻找优质资产的能力，公司深耕房地产业务，目前房地产市场底部企稳，销售复苏利于企业资金回流速度，助推公司经营环境明显改善，进一步提升信托回报率。展望未来，股权变更后的公司将专注于核心业务的发展，辅以民营灵活的市场化机制，叠加监管政策的转变，我们预计爱建信托业绩将呈现加速上升的态势。

    信托行业受益政策的持续优化。政策持续转暖，信托行业有望迎来曙光：第一，资管新规细则出台，对非标和通道的监管明显缓释；第二，《关于加强规范资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》并未要求削减进度规划，且通道业务差异化处理，善意的通道是鼓励的；第三，信托新规出台在即，信托公司有望获得公募牌照，意味着信托将与其它资管主体共同竞逐大众客户市场；第四，监管层持续深化金融供给侧改革，加强民营/小微/三农等的扶持，而信托作为银子银行，将承担输血实体经济重担。政策转暖有望直接刺激规模快速回升。2019 年1-2 月，新增信托贷款合计308 亿，由负转正，扭转2018 年规模持续萎缩的颓势。往后看，考虑基数迅速下降和政策的持续回暖，我们预计3 月起，新增信托贷款将放量增长。

    股权结构明晰。一方面，均瑶持续增持夯实控股股东资格，2019 年1 月3 日均瑶集团宣布将继续增持公司股份1%~1.9%，目前已增持0.5%，持股达到28.34%，牢牢掌握公司控制权，同样传递出看好公司长期发展的信心；另一方面，爱建特种基金会仍是公司第二大股东（10.9%），保留统战部股东背景意在保持与上海国资委的密切合作关系；同时，引入广州市政府作为基石股东，实现双赢。股权结构稳定后，公司重心转为市场化机制的建设，并专注于业务的发展和盈利能力的提升。

    上调公司至强烈推荐评级。公司股权结构变更后，公司上下齐心全力开展业务，盈利能力有望持续提升。核心子公司爱建信托资源禀赋契合当前经营环境，房地产市场的复苏利好公司资产端回报率的明显提升；经济下行压力较大，监管政策将持续引导市场提升活力，信托行业复苏在即，公司有望做大做强信托业务，信托资产规模有望触底回升；华瑞租赁的加盟，有望强化公司其它业务板块盈利能力，其他业务多点开花。综上所述，我们预测公司19 年归母净利润15 亿，同比增长30%。我们上调公司评级至强烈推荐，分部估值给予公司总市值277 亿（信托237 亿、租赁20 亿、其它20 亿），目标价17元，空间36%。

    风险提示：房地产市场出现大幅波动、资管新规执行趋严、信托监管政策趋严、市场大幅调整；