营业利润保持增长，产业投资加速推进，维持“买入”评级浦东金桥发布2023 年年报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比增长。受可结转资源滞后影响，我们下调2024-2025 并新增2026 年盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为14.84、16.74 和19.01 亿元（2024-2025 年原值为15.06 和19.37 亿元），对应EPS 为1.32、1.49、1.69 元，当前股价对应PE 为8.3、7.3、6.4 倍，公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持“买入”评级。

    高毛利结转促进业绩提升，土地储备支出增加公司2023 年实现营收65.85 亿元，同比增长30.31%；实现归母净利润18.19 亿元，同比增长14.85%；实现经营性净现金流-67.03 亿元，基本每股收益1.62 元，毛利率和净利率分别为68.1%和27.3%，分别下降0.4 和3.4 个百分点。公司业绩增长源于高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目集中结转，相应增厚净利润；现金流出主要由于土地储备支出61.81 亿元，开发建设支出32.33 亿元。

    租售并举经营稳健，产业投资加速推进

    公司坚持租售并举的经营模式，2023 年Office Park 金科园竣工并投入运营，T25改扩建项目实现开工，截至年末公司持有各类经营性物业合计约319 万方，平均出租率达到83.3%；全年实现租赁收入18.2 亿元，同比增长14.6%，毛利率达57.7%。2023 年公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，完成首个直投项目中科新松出资，浦东智能制造基金一期完成投资约2.4 亿元。

    可售货值充裕，园区更新储备充足

    公司在建可售住宅项目充足，2023 年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，年末竞得祝桥住宅地块，周浦项目11 月首开去化率达80%。截至2023 年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153 万方，预计货值320 亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024 年2 月正式获批，总建面约36 万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023 年分别发行10 亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；期末融资总额155.4 亿元，平均融资成本3.0%。

    风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。