碧云尊邸一期交付，收入利润高增长

    2022 年上半年，浦东金桥营收利润实现双方面高增长，期间实现营业收入30.1 亿（YoY+155.5%），归属母公司股东净利润9.6 亿（YoY+116.2%）。销售毛利率69.2%（YoY+9.1pct），销售净利率31.2%（YoY-4.7pct）。

    房地产开发业务高增长推升收入规模上升，上半年碧云尊邸项目交付驱动房地产销售收入同比增长655.9%，实现地产销售收入21.8 亿。但上海疫情冲击之下，地产租赁业务成业，上半年房地产租赁业务实现收入7.6 亿（YoY-8.1%）。

    疫情冲击之下，房地产租赁业务承压

    物业租赁方面，受上半年上海新冠疫情复发的影响，浦东金桥积极出台针对小微企业的租金减免措施，租金收入小幅下降，上半年房地产租赁业务毛利率49.4%（YoY-12.

    9pct），贡献毛利3.8 亿（YoY-27.3%）。

    公司持有物业以成本法计量，在今年上海疫情期间，公司针对符合条件的小微企业和个体工商户减免3 个月租金，租金减免的同时，折旧成本仍需持续计提，导致整体租赁业务利润率下行。伴随上海疫情持续好转，出租率回升持续驱动租赁业务复苏。

    碧云尊邸二期售罄，潜在结算规模丰厚

    房地产开发业务方面，重点开发项目碧云尊邸二期173 套，建筑面积4.7 万㎡，截止2022 年中期，二期项目全部售罄，整体项目已完成竣工。

    碧云尊邸作为上海核心区域重点住宅项目，目前已经完成预售，账面合同负债中，房地产销售预收款规模48.8 亿，充沛的已售未结资源保障公司潜在结算收入增长。

    财务结构持续优化，融资成本持续下降

    截至2022 年中期，浦东金桥财务结构维持稳健，剔除预收账款后的资产负债率为53.7%（YoY-2.4pct），净负债率51.8%（YoY-9.7pct），负债结构持续优化。上半年，公司发行2022 年度第一期超短融9 亿，票面利率为2.38%。

    相对于普通高周转房地产开发商，浦东金桥租售结合、成片开发的商业模式，在目前环境下竞争优势明显。在风险房企逐渐出清的过程中，良好的负债结构，稳健的开发模式，不断强化公司在行业的融资地位，公司保持AAA 的主体信用评级，融资成本的持续改善将推动公司经营质量的持续修复。

    投资建议：

    2022 年上半年以来，上海区域的疫情冲击之下，浦东金桥持有物业出租受到一定冲击，但压力之下，公司持续推进新增项目的招商及存量项目的施工等经营工作的有序进行，在目前疫情持续改善，公司拿地、销售、租赁进入常态化运营的过程中，经营质量有望持续改善。

    受疫情冲击影响，我们预计2022 年至2024 年，公司实现营业收入57.8 亿、69.1 亿、148.8 亿，同比增长25.2%、19.6%及115.3%，实现归属母公司净利润19.7 亿、24.9 亿及28.8 亿（22-23 年预测前值是26.6 亿及35.2 亿），同比增长21.6%、26.1%及15.8%，当前股价对应PE 为6.6 倍、5.3 倍及4.5 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。