公司是上海金桥副中心最大开发运营商。金桥城市副中心既是十四五期间上海浦东新区金色中环带三大重点发展区域之一，又是上海市9 个主城副中心之一。金桥区域作为老牌开发区不断升级更新，已成为上海核心产业资源聚集区。上市公司浦东金桥作为该片区的主要开发运营商，拥有丰富的产城融合建设运营经验，2021 年公司收入达到46.2 亿元，归母净利润为16.2 亿元，近5 年（2017-2021 年）收入复合增速28.9%，归母净利润复合增速达21.8%。

    坐拥金桥核心产城资源，运营效率不断提升。公司在金桥片区拥有丰富且优质的产城资源，包括住宅、办公楼、研发楼、商业、厂房及仓库、文教等在内的多元运营业态，中期有望受益于REITs 大发展。截至2021年底，公司持有物业总建面302 万方，收入规模达18.2 亿元。金桥区域新产业的集聚，包括5G 行业、生物医药、智慧制造等，是上海产业升级的缩影，同时公司高效的运营，带来了出租率的持续提升和毛利率的持续提高，2021 年末出租率达84%，较上年提升3.3 个百分点；毛利率56.9%，较上年提升2.9 个百分点。此外通过挖潜区域产业资源价值，产业基金投资与物业管理服务将成为公司未来新的增长点。

    高毛利项目保障利润增长，临港片区大发展推动公司规模扩张。2021 年底公司发力临港片区，在金桥片区之外新获3 幅宅地，实现市内拓展新突破。连同毛利率高达75%的碧云尊邸项目剩余可结资源，公司在手未结转货值在208.5 亿元左右，是2021 年结算收入的9 倍，为未来业绩增长提供充分保障。

    首次覆盖给予买入评级，目标价19.36 元。我们预测2022-2024 年公司EPS 分别为1.76/2.12/2.53 元，三年CAGR 为20.5%。给予2022 年11x的PE 估值，我们认为公司合理目标价为19.36 元，给予买入评级。

    风险提示：疫情反复的不利影响；销售和结算不及预期。