事件：浦东金桥披露2021 年业绩快报。报告期内，公司共实现营业总收入约46.2 亿，同比增长28.5%；归属于上市公司股东的净利润约为16.2 亿，同比增长46.5%。

    四季度业绩增长超预期，碧云尊邸结算贡献利润增长2021 年四季度业绩大幅增长，单季度实现营业收入28.9 亿（YoY+143.8%），归属母公司净利润10.2 亿（163.5%）。全年ROE 水平14.3%，同比提升3.6pct。

    得益于房地产销售结算增加，业绩大幅增长。碧云尊邸项目已经通过竣工验收，2021年12 月底一期项目开启陆续交房，叠加Office Park 金海园、由度申江园等项目现房销售，共同推动房地产销售收入增长。

    碧云尊邸二期售罄，销售物业结算持续助推未来利润2021 年12 月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3 亿。按照项目一期2020 年销售，最晚交房时间2022 年推算，项目二期2021 年销售，2023 年将预计交付。碧云尊邸项目含增值税总货值约101.3 亿。

    碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4 亿，而公司包含租赁业务的四季度收入28.9 亿，体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021 年第三次集中供地中，公司新增3 幅地块，拿地总价45 亿，总建面63.6 万㎡，平均楼面价7074 元/㎡，销售联动价29000 元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125 亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进，公司业绩可持续增长可期。

    金色中环规划推进加速，老厂翻新助力公司物业重估上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6 万㎡。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4 万㎡。金桥B 单元规划草案已公示。

    我们认为，公司房地产租赁业务增长主要来自量价双维度驱动，在目前可租赁物业主要为早期建成的厂房及仓储物业的背景下，区域规划落地加速将持续提升公司在手物业价值重估。一方面，新规划下，老旧物业更新后，可租赁建筑面积提升驱动量的增长；另一方面，工业供地属性改为商办用地，驱动租金单价提升。

    投资建议：受碧云尊邸结算利润超预期影响，我们上调2021 年至2023 年盈利预测。

    预计公司实现营业收入46.2 亿、69.8 亿、85.9 亿（前值为42.48 亿、49.3 亿、54.92亿），同比增长28.5%、51.2%及23.1%，实现归属母公司净利润16.2 亿、26.6 亿及35.2 亿（前值为12.94 亿、15.78 亿及19.48 亿），同比增长46.5%、63.8%及32.3%，对应PE 为9.0 倍、5.5 倍及4.1 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。