“浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992 年，公司于1993 年3 月登陆上海证券交易所。上市至今，公司抓住浦东开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。

    　　园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入园区业务方面，公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018 年来，浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张，出租率整体维持在80%以上的较高水平。截至2020 年末，公司持有的各类经营性物业约270 万㎡，总体出租率80.71%。

    　　2021 年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发，2021 年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13 个工程项目前期及开工建设；Office Park 金科园项目按计划节点推进。

    　　住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅

    　　住宅开发方面，浦东金桥依靠自身区域综合开发优势，承接了区域内高品质住宅项目开发，已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50%的预售比例估算，在房价不涨的假设下，碧云尊邸项目合计总货值接近90 亿，根据公司开发进度表，项目建设预计总投资在28.8 亿，已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021 年进入收入结算。

    　　区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期2020 年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，根据浦东金桥经营计划，公司将按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20 多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体，在高质量政策扶持政策下，公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。

    　　投资建议：我们预计，伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算，同时，租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段，公司收入及业绩将实现稳健增长。

    　　预计2021 年至2023 年，公司实现营业收入42.48 亿、49.3 亿、54.92 亿，同比增长18%、16%及11%，实现归属母公司净利润12.94 亿、15.78 亿及19.48 亿，同比增长16.8%、21.93%及23.5%；摊薄后每股收益1.15、1.41 及1.74，对应PE 为10.6 倍、8.7 倍及7 倍。

    　　目前申万园区开发指数PE 在14.6 倍交易，浦东金桥2021 年业绩对应目前股价为10.6 倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商，多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时，高品质住宅销售持续增厚公司业绩，在十四五“浦东倍增”以及“金色中环”规划驱动下，公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为，公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下，公司成长的确定性较高，首次覆盖，给与“买入”评级。

    　　风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时