事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业总收入35.93 亿元，同比增长7.18%；归母净利润为11.08 亿元，同比增长2.10%。报告期内，公司向全体股东按每10 股派发现金红利3.00 元（含税）。

    　　2020 年，公司实现营业总收入35.93 亿元，同比增长7.18%，主要原因为结转的销售收入有所增加。其中，房地产销售收入21.58 亿元，同比增加22.92%；房地产租赁收入13.18 亿元；酒店公寓服务收入1.04 亿元。

    　　根据公司2020 年年报披露：2020 年，产业载体项目，（1）由度金港园于11月底完成竣工备案，很快被中移动上海研究院整体预订；（2）Office Park 金科园按照进度计划有序推进，基本完成年度节点；（3）29-04 地块中移动上海研究院定制项目，年底顺利取得规划许可证；（4）由度金闽园6 号楼装修工程竣工并移交华为；（5）北郊未来产业园核心区I 期（183 亩）新材料创新基地东、南、北区项目建设（除南、北区地下室外）已完成竣工备案。碧云尊邸项目1 期160 套房源开盘，短时间内全部售罄。碧云壹零项目实现逆势突破，1-4 期各期房源全部清盘。北郊未来产业园核心区I 期（183 亩）至2020 年底已出租面积1.13 万㎡，已有意向客户预约销售面积约1.18 万㎡。

    　　浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020 年7 月新设的盛盎基金管理公司已完成基金管理人登记，已累计储备近30 个智能制造领域的拟投项目。截至2020 年末，公司持有的各类经营性物业约270 万㎡，总体出租率80.71%（不含酒店），同比基本持平。

    　　根据公司2020 年年报披露：2021 年，公司预计总现金流入约99.52 亿元（不含债务融资），其中销售收入46.70 亿元，租赁收入16.80 亿元，投资性收入35.90 亿元。

    　　投资建议：向新兴城区开发运营商转型，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理。公司持有的各类经营性物业约270 万㎡。我们预计公司2021、2022 年EPS 分别是1.14 和1.33元。考虑到公司向新兴城区开发运营商转型具有较大的发展潜力，我们给予公司2021 年11-14 倍动态PE，对应合理价值区间为12.54-15.96 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。