事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业收入27.61 亿元，同比增加64.98%；归属于上市公司股东的净利润9.77 亿元，同比增加32.50%；实现全面摊薄每股收益0.87 元。公司2018 年度拟向全体股东每10 股派发现金红利3.00 元（含税）。

    2018 年，受地产销售收入增加推动，公司营收增加64.98%；同期公司地产销售结算毛利率较低使得归母净利润增幅减少至32.50%。根据公司2018 年年报披露：2018 年，公司主营业务按主要产品情况划分，公司房地产销售实现营业收入12.03 亿元，同比增长317.08%；公司房地产租赁实现营业收入13.94 亿元，同比增长13.34%；公司酒店公寓服务实现营业收入1.58 亿元，同比增长5.09%。2018 年，公司重点任务进展情况良好：在报告期末，S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90%，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%。截至2018 年底，公司持有的各类经营性物业达235.4 万平，总体出租率达到82.14%（不含酒店）。报告期末，临港碧云壹零项目已开盘房源去化率60%，累计收款达18.11 亿元（含订金）。截至2018 年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌，自营加受托管理门店达到4 家，总运营套数达1338 套，年均入住率达70%。

    2019 年3 月，公司拟作为有限合伙人参与出资4 亿元参与设立上海浦东科技创新投资基金。

    根据公司2018 年年报披露的公司2019 年经营计划，2019 年，公司力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。公司配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作，力争4 月完成备案。牵头组建总规模约20 亿元的智能制造专项子基金，对已储备的优质产业项目实施直投。

    投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11 项目）的主体结构施工完成90%，临港碧云壹零销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是1.10 和1.22 元。根据目前上海自贸区标的动态PE 估值，给予公司2019 年17-22 倍PE，对应的合理价值区间为18.7-24.2 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。