18 年营收同比+65%、业绩同比+33%，源于物业结算大增、租赁收入跳增18 年营收27.6 亿，同比+65.0%，归母净利润9.8 亿，同比+32.5%；实现基本每股收益0.87 元/股，同比+32.5%；毛利率和归母净利率分别为51.9%和35.4%，较上年-15.3pct 和-8.7pct，源于地产结算项目毛利率下降；三项费用率合计6.5%，同比-2.7pct。公司加权净资产收益率11.3%，同比+2.9pct，得益于结转提速。公司营收、业绩高增，源于“碧云壹零”项目竣工交付确认收入11.4亿元（对应净利润2.8 亿元），致结转规模大增。营收结构来看，18 年公司房地产销售、房地产租赁、酒店业务，分别实现收入12.0、13.9、1.6 亿，分别同比+317%、+13%、+5%。此外，拟每10 股分红3.0 元，分红率达34%，维持较高水平。公司资产负债率及净负债率分别为55.4%、46.1%，分别同比+0.2pct、+7.1pct，仍处于行业较低水平。

    可出租物业235 万方，贡献稳定现金流，碧云壹零如期结转、利润可观截至18 年末，公司可出租物业面积235.4 万方，总体出租率达82.1%；其中，厂房、住宅、研发楼、办公楼和商业的出租率分别为76%、96%、68%、84%、90%。此外，公司拥有出租土地37.6 万方，且仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。公司拥有酒店式公寓1,056 套，较去年同期多增236 套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，18 年公司销售商品、提供劳务收到的现金流入22.2 亿元，同比-9.9%，源于物业销售回款略有下降。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16 年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零项目已推出的三期房源去化良好，已开盘房源去化率达60%，累计收款约18.1 亿元。

    二次开发盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显，S11 或预售在即15 年后公司“二次开发”正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5 地块）工程收尾工作稳步推进；由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；由度工坊Ⅴ期（4-02地块）取得规划许可证，前期工作准备中；S11 地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90％，该项目的部分销售将提供丰富业绩支撑；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85％。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2 个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。

    投资建议：业绩靓丽，结转加速、租金跳增，维持“推荐”评级浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到碧云壹零的加快结算以及S11 或预售在即，我们上调公司19-21年每股收益预测为0.98、1.11、1.26 元（19-20 年原预测值0.79、0.87 元），鉴于目前行业整体估值水平上行以及碧云壹零和S11 有望集中释放业绩，按照19年目标PE20 倍，上调目标价至19.60 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期