事项：

    10 月30 日，浦东金桥发布2018 年三季报，公告实现营业收入12.7 亿元，同比增长10.8%；实现归母净利润5.7 亿元，同比增长3.9%；每股收益0.51 元，同比增长3.9%。

    评论：

    前三季度营收同比+11%、业绩同比+4%，预收账款大增待释放业绩前三季度公司实现营收12.7 亿元，同比+10.8%；实现归母净利润5.7 亿元，同比+3.9%；基本每股收益0.51 元，同比+3.9%；毛利率和净利率分别为65.9 %和44.9%，同比分别-2.0pct 和-3.0pct；前三季度投资收益0.4 亿元，同比-59%。三项费用率合计8.9%，同比+0.4pct，其中财务费用率4.4%，同比+0.4pct，主要源于公司有息负债增长，致利息支出有所增加。营业结构来看，房地产租赁10.4 亿元，同比+14.7%，已完成全年租赁收入目标15.2 亿元的68.4%；酒店公寓营收1.2 亿元，同比+6.0%；前三季度公司净资产收益率6.6%，同比+0.6pct，源于杠杆加大。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为57.0%和44.4%，分别同比+6.5pct 和+10.4pct，杠杆率有所提升，但仍远低于行业平均水平。截至三季度末，公司预收账款17.5 亿元，同比+40.6%，可覆盖17 年全年营收105%，对未来业绩有较强保障。

    租金收入稳定，壹零一、二期结转推动业绩释放、三期开盘望确保销售目标公司在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业（物业209 万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁。截止三季度末，公司可出租物业面积148.1 万方，同比+9.0%，酒店式公寓1,056 套，较去年同期多增236套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金流入15.6 亿元，同比-20.7%；公司本期收到销售回款较上年同期减少4.1 亿元。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16 年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16 年12 月、17 年9 月预售，目前已基本售罄，截至9 月末累计收款约14.7 亿元，并且计划在2018 年竣工交付，预计四季度将进入集中结算期。目前公司已于18 年9 月15 日取得碧云壹零三期预售许可证，并于10 月13 日开盘预售，将有望保障全年5 亿销售目标顺利完成。

    二次开发加速盘活存量资源，三大品牌形象确立

    公司通过收购区内物业加速“二次开发”，推进产业结构转型、盘活土地。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2 个项目的委托经营管理，为公司输出品牌迈出了第一步。

    投资建议：业绩平稳，资产优质，价值低估，维持“推荐”评级

    浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到公司投资收益下降较多且结转略慢，我们下调公司18-20 年每股收益预测至0.72、0.79、0.87 元（原预测值0.83、0.97、1.09 元），鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至12.60 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧