投资要点：

    金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990 年，上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38 平方公里。2014 年12 月，金桥开发区片区20.48 平方公里纳入了中国（上海）自由贸易区。目前，开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来，开发区将依托双自联动、科创中心，打造“自贸金桥”；打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。

    公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992 年，公司正式成立。1993 年，公司分别在A 股和B 股上市。目前，公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位，成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。

    工业制造类园区品牌扩张力强。目前，工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移，园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此，工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后，园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法，实现在园区外业务的品牌输出。

    公司资产含金量高。截止2017 年底，公司在营项目和在建项目主要分布在金桥，涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备，地上建面分别为67.29 万平、81.61 万平、5.69 万平、24.78 万平、1.98 万平、10.03 万平、89.32 万平和50.30 万平，合计331 万平。目前，公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部，地上建面约10.06 万平，地下建面约9.58 万平，位置稀缺而价值含量高。

    投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11 项目）已于2017年7 月全面开工。建筑面积20 万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019 年EPS 分别是0.73 和0.88 元。根据目前上海自贸区标的动态PE 估值，给予公司2018 年16-20 倍PE，对应的合理价值区间为11.68-14.60 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。