事项：

    8 月28 日，浦东金桥发布2018 年半年报，公告实现营业收入8.8 亿元，同比增长8.9%；实现归母净利润4.0 亿元，同比增长7.9%；每股收益0.36 元，同比增长7.9%。

    　　评论：

    上半年营收同比+9%、业绩同比+8%，保持稳定增长态势

    18H1 公司实现营收8.8 亿元，同比+8.9%；实现归母净利润4.0 亿元，同比+7.9%；基本每股收益0.36 元，同比+7.9%；毛利率和净利率分别为67.9 %和45.5%，同比分别-1.4pct 和-0.4pct，毛利率下降主要源于地产业务和酒店业务毛利率分别同比-4.2pct、-5.2pct。三项费用率合计8.0%，同比+1.0pct，其中财务费用率3.8%，同比+0.6pct，主要源于公司抵押借款和信用借款分别同比+44.5%、+80.0%，致利息支出有所增加。营业结构来看，公司房地产销售1.0亿元，同比-15.5%；房地产租赁7.0 亿元，同比+13.5%，已完成全年租赁收入目标15.2 亿元的46.2%；酒店公寓营收0.8 亿元，同比+7.7%；报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为57.2%和48.2%，分别同比+6.3pct 和+11.3pct，仍远低于行业平均水平。

    租金收入稳增，下半年壹零结转及三期推盘望推动业绩、销售加速释放

    公司在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业（物业209 万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止18H1 公司可出租物业面积149.7 万方，同比+10.3%，酒店式公寓1,056 套，较去年同期多增236 套，物业总体出租率达到80.7%，租金收入持续增长且现金流较为稳定，18H1 实现经营性现金流入10.7 亿元，同比-13.5%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16 年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16 年12 月、17 年9 月预售，目前已基本售罄，累计收款约14.3 亿元，并且计划在2018 年竣工交付，预计下半年将进入集中结算期。目前公司积极争取碧云壹零三期预售证，力争10 月开盘，确保全年5 亿销售目标顺利完成。

    二次开发加速盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显

    15 年后公司“二次开发”正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OFFICE PARKⅡ项目基本完成外立面装饰、由度工坊Ⅱ期完成外立面装饰施工，Ⅲ期桩基施工按计划推进，北郊未来产业园核心区 I 期（183 亩）已完成地下室结构90%，地上结构15%。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2 个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。

    投资建议：营收、业绩稳增，壹零结转加速业绩释放，维持“推荐”评级

    浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。我们维持18-20 年每股收益预测0.83/0.97/1.09 元，但鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至13.80 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧