主要观点

    　　1、17 年业绩同比+20%、稳定增长，毛利率、净利率再获提升

    17 年公司实现营业收入16.74 亿元，同比增长13.92%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37 亿元，同比增长19.57%；每股收益0.66 元，同比增长19.56%；毛利率和净利率分别为67.2%和43.9%，同比分别+2.4pct和2.0pct。三项费用率合计10.6%，下降3.9pct。营收中房地产销售收入2.88 亿，同比增长119.01%；租赁收入12.29 亿元，同比+3.32%。报告期末，负债率和净负债率分别为55.2%和39.0%，分别同比+3.5pct 和+0.9pct，远低于行业平均水平；加权平均净资产收益率8.39%，同比提升1.44pct。另外，每股分红0.26 元。

    　　2、经营性现金流稳定增长，碧云壹零热销推动业绩加速释放

    公司在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业（物业209 万方+土地36 万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止17Q3 末公司可出租物业面积135.8 万方、酒店式公寓820 套。租金收入稳定增长且现金流稳定增长，出租率达到83.47%，17 年度实现经营性现金流入24.65亿元，同比+30.1%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第二期于17 年9 月预售，全盘去化率超过80%，累计收款约12.82 亿元，并且预计在2018 年竣工交付，进入集中结算期。

    　　3、推进轻资产运作+品牌输出，二次开发加速盘活存量资源

    公司对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7 月开工，进展良好。此外，公司完成原诺基亚通信厂房和区内“金领之都A 区”部分物业（15.33 方），二次开发加速、盘活存量资源。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2 个项目的委托经营管理。截至2017 年底，公司服务式公寓租赁现金收入达1.5 亿元（含税），占公司主营业务收入的9%，占租赁收入比重达10.88%，成为公司重要的发展支撑。

    　　4、投资建议：业绩稳定增长，壹零集中结算推升业绩，维持“推荐”评级

    　　浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期，我们将公司18-20 年每股收益预测分别下调至0.83、0.97元和1.09 元，鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一定压力，下调目标价至18.00 元，但考虑公司资产优质，维持“推荐”评级。

    　　5、风险提示：房地产市场下行风险。