公司开发、管理经验成熟

    上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥（集团）有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992 年5 月19 日在上海注册，公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

    租赁业务稳健增长，保障归母净利润稳定

    三季报，营业总收入11.43 亿元，同比增长4.09%；归母净利润5.47 亿元，同比增长15.65%；结合半年报数据分析，租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性，整体上看，公司营业总收入和归母净利润分别在2014 和2015 下滑后，至去年已经逐步企稳，归母净利润2016 年升势明显。

    浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X 和39.70X，11月23 日浦东金桥PE（TTM）为28.31X，大幅低于平均数和中位数，接近三年周期的最小值26.72X。

    深耕租赁市场，房地产项目预计明年进入结转期公司主要开发金桥开发区，所持租赁业主要位于开发区内，2017 年半年报披露其出租率分别为，住宅96.75%，厂房、仓库75.92%，办公楼73.30%，研发楼82.18%，商业81.07%，酒店75.63%，2017 年半年报显示租金收入6.31 亿元。公司在建房地产商品房销售面积25 万平方米，持有5 块待开发土地区域，共计20 万平方米，主要位于上海金桥地区，可为公司后续业绩提供稳定支持。

    看好上海自贸港升级提速，促使租赁业务稳定增长我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升，上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大，可为其他港口起到复制效仿的作用，并且在地理位置上具有独特的优势，起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用，公司深耕金桥地区，现有租赁业务收入稳定，在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209 万平方米，在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123 万平方米，在建房地产商品房销售面积25 万平方米，房地产土地储备20 万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展，享受政策红利，并且随着国内、外经济的逐步恢复，市场业务也将有所提升，使用率和租金将有所增长，持续看好公司租赁业务的稳定性。

    估值评级

    我们假设：

    （1）房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长；（2）房地产销售项目，我们预计碧云壹零项目（一期、二期）将在2018年年底开始结转，碧云壹零（其它期）将在2019 年结转。我们预测公司17/18/19 年房地产业务收入分别为1.16 亿元、16.1 亿元、21 亿元。

    我们预计，17/18/19 年，公司营业收入15.65、31.48、37.17 亿元；归母净利润6.22、8.33、9.59 亿元；EPS 为0.55、0.74、0.85 元。

    相对估值法：公司属于申万行业分类下园区开发公司，我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数，公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77%、23.89%、20.38%。

    我们综合考虑，给予公司目标价19.1-19.5 元。首次覆盖，给予“增持”评级。

    风险提示

    1、房地产开发不及预期；2、国内、外经济复苏不及预期；3、房地产调控政策风险。