事项：

    　　8 月25 日晚，浦东金桥发布2017 年半年报，公告实现营业收入8.07 亿元，同比增长4.3%；实现归属上市公司股东净利润3.70 亿元，同比增长6.7%；每股收益0.33 元，同比增长6.7%。此外，公司公告17 年上半年实现经营性收入现金流入12.34 亿元，其中租金收入6.31 亿元、销售收入5.33 亿元，同比分别增长0.6%和减少19.4%。

    　　主要观点

    　　1、上半年业绩同比+6.7%、保持稳定增长，毛利率高位再获提升

    2017 年H1 实现营业收入8.07 亿元，同比+4.3%；实现归属上市公司股东净利润3.70 亿元，同比+6.7%；基本每股收益0.33 元，同比+6.7%；毛利率和净利率分别为69.3 %和45.9%，同比分别+2.7pct 和1.0pct。三项费用率合计7.04%，同比-4.57pct。营业收入中，营业收入中，房地产销售1.1 亿元，同比-20%，对应毛利率94%，提升14pct，房地产租赁3.3 亿元，同比+6%，对应毛利率73%，提升10pct 源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末，负债率和净负债率分别为50.9%和37.4%，分别同比-1.2pct和-7.8pct，远低于行业平均水平。

    　　2、租金收入基本稳定，预计下半年壹零推盘将推动销售加速释放

    公司在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业（物业209 万方+土地36 万方），经营工业厂房和研发办公租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。17H1 实现经营性收入现金流入12.34 亿元，同比小降4.2%；其中租金收入6.31 亿元、销售收入5.33 亿元，同比分别+0.6%和-19.4%，销售收入未达计划主要由于临港碧云壹零项目第二批预售因预售许可证审批原因延迟至下半年进行。上半年公司持有的各类物业继续保持较高的出租率，除酒店之外的物业出租率达到83.73%；酒店出租率达到75.63%，同比+8.61pct。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。

    　　3、配合金桥城市副中心规划，加速推进二次开发、盘活存量资源

    2015 年后公司“二次开发”正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前如由度系列的改造、Office Park 的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59 万方，并实现单位租金大幅提升近200%，土储的价值和数量都将有质的飞越。根据金桥城市副中心建设的要求，从战略高度加强规划编制和资源储备，为金桥“二次开发”打好规划和落地基础：一是主动参与金桥城市副中心建设规划编制，利用“二次规划”契机，重点推进第五中心（T17-A）、碧云E·商业中心项目的筹备工作；二是持续增加产业载体储备，利用园区平台优先回购权的优势，市场化收购外迁企业转让物业，年内完成诺基亚通信厂房收购工作，可新增建筑面积约3.7万米，进一步扩大公司中环附近优质土地储备。

    　　4、投资建议：借金桥副中心规划、加速推进二次开发，维持推荐

    浦东金桥作为浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245 万方优质自持物业，经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定，并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且借助近期金桥城市副中心建设规划的契机，公司将加速推进金桥开发区内的二次开发，盘活存量资源。我们维持公司2017-18 年每股收益预测分别上调至0.70 元和0.86 元，目标价为22.00 元，维持推荐评级。

    　　5.风险提示：销售低于预期；持有资产价格下行风险。