核心观点

    　　公司业绩稳步增长，盈利能力提升显著。公司2016 年归母净利润为6 亿元，同比增长31%。2017 年1 季度公司营业收入达到4 亿元，同比增长39%；归母净利润达到2 亿元，同比增长103%。2016 年公司毛利率达到64.8%，有明显提升。主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63%。伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行，公司经营绩效提升明显。

    　　临港住宅项目销售火热，位于金桥的S11 地块也于今年一季度开始进行桩基工程，这都将为公司后续业绩提供有力支撑。公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6 万平米，合计货值32.8 亿元，已于去年12 月正式开盘，根据公司一季报经营数据显示，第一期去化率已经达到97.3%。销售均价约25000 元/平米。根据年报显示，公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60%。位于金桥的S11 地块总建面10 万平米，今年1 月开始桩基工程，可贡献货值94 亿元，预计将在2018 开盘。

    　　公司项目主要位于金桥开发区，土地储备价值高；北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式。公司项目权益建筑面积达到300 万平米，其中商业及办公楼占比30%。公司RNAV 增值达到229 亿元。公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2 万平米，RNAV 增值约18.3亿元。这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区。宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作，旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势，吸引更多高新技术产业落户。

    　　财务预测与投资建议

    　　下调评级至增持，目标价23.94 元（原目标价为28.80 元）。我们预测公司2017-2019 年每股收益分别为0.57/0.82/1.44 元（2017-2018 年原预测为0.52/0.85 元）。可比公司2017 年平均估值为42X，我们给予公司42X，对应目标价23.94 元。公司RNAV 估值为28.12 元，目前股价较RNAV 折价43%。

    　　风险提示

    　　公司租赁项目出租率不及预期。公司销售结算不及预期。