投资要点：

    　　事件。公司公布2016 年年报。报告期内，公司实现营业收入14.7 亿元，同比微降2.02%；归属于上市公司股东的净利润6.17 亿元，同比增加30.8%；实现基本每股收益0.55 元。公司拟每10 股派发现金红利1.70 元（含税）。

    　　2016 年，受销售结转减少影响，公司营收微降2%；同时营业税金较少且投资分红增加使得公司净利润增加31%。2016 年，公司完成各项现金流入总计29.23 亿元。其中，销售收入完成13.1 亿元，同比增加10.5 亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8 亿元，同比增加0.4 亿元。2016 年，公司临港碧云壹零项目首批销售率达81.5%。2016 年3 月22 日，公司成功竞得上海北郊未来产业园首期启动区183 亩科研设计用地。Office Park Ⅱ地铁板块项目（T3-5）12 月底实现结构封顶；碧云尊邸住宅项目（S11 地块）桩基工程的招标工作完成，正在申请施工许可。截至2016 年底，服务式公寓租赁现金收入达1.49 亿元（含税），占租赁现金收入比重达10.8%。公司已形成碧云阁、碧云庭、碧云苑3 个品牌和4 家门店，拥有房间数1338 套。

    　　2016 年以来，公司获得土地合计权益建筑面积14.6 万平。2016 年10 月，公司挂牌转让T21 地块通用厂房。根据2016 年公司年报披露，2017 年，公司力争全年实现预算收入34.23 亿元（不含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60 亿元、投资性收入4.61 亿元、筹资性收入1.2 亿元（不含债务融资）。

    　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.68 和0.81 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2017 年平均动态36XPE，给予公司2017 年45XPE 估值，对应目标价30.6 元，维持公司的“买入”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。