主要观点

    　　1.16年业绩同比大幅增长31%，毛利率提升至高位63%16年公司营业收入14.7亿元，同比下降2.0%；归母净利润6.2亿元，同比增长30.8%，符合我们6.15亿元的业绩预期；每股收益0.55元；毛利率和净利率为64.8%和42.0%，分别提升1.3和提升10.5个百分点；三项费用率由上年14.4%小幅提升至14.5%；营业收入中，房地产销售1.3亿元（临港壹零未集中结算），对应毛利率130%，房地产租赁11.9亿元，对应毛利率63%，提升2个百分点源于投资性物业折旧摊销年限的延长。

    　　报告期末，负债率和净负债率为52%和38%，远低于行业平均水平。

    　　2.经营性收入同比增长41%，临港壹零和碧云S11将助力业绩释放报告期内，公司经营性现金收入27.3亿元，同比增加8亿元，增幅41%，基本完成了16年年初计划，其中，销售收入完成13.1亿元，同比增加10.5亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8亿元，同比增加0.4亿元。公司目前拥有两大销售项目中，临港碧云壹零估算货值30亿元，16年12月18日首次开盘当日去化率高达82%，目前销售13亿元，另外，碧云尊邸（S11地块住宅）项目估算货值超120亿元，16年6月完成方案审批，7月完成总体设计，两大项目合计货值超150亿元，目前均未结算，有力支撑后续业绩高增。

    　　3.设立二次开发主体、完成心华制衣和诺基亚土地回收，二次开发加速2015年后公司“二次开发”正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200%，预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方，公司土储获量质提升。2016年3月、12月公司分别新注册成立由鹏、由川两家项目公司，作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体，16年6月完成原心华制衣厂房的收购，新增建筑面积约1.8万平米，16年下半年持续追踪诺基亚通信厂房出售，目前已确认收购价格，可新增建筑面积约3.7万米，标志着公司在金桥地区的二次开发加速推进。

    　　4.投资建议：业绩高增、资产低估、二次开发加速推进，维持推荐评级浦东金桥在上海浦东中环附近拥有近300万平米优质自持物业，在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可观，同时2015年后公司二次开发正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200%，预计未来可盘活工业用地将超550万方，公司土储将量质提升。我们分别将公司2017-18年每股收益分别小幅上调至0.70元和0.86元，目前现价较公司NAV折价高达42%，维持目标价24.00元，维持推荐评级。

    　　5.风险提示：

    　　销售低于预期；持有资产价格下行风险。