投资要点：

    　　区域房价大幅上涨，S11 地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11 地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55 万平，地上建面10.04 万平，总建筑面积18 万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算，未来潜在售价有望达到12 万元每平，预计总货值在120-150 亿上下。目前企业市值200 亿左右，由于项目转租为售，预计将对公司未来业绩产生较大贡献。

    　　二次开发潜力巨大。根据《2014 年浦东综合配套改革试点工作安排》，政府已提出浦东新区将扩大张江、金桥土地“二次开发”试点。在自贸试验区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策。在“优二进三”的二次开发策略下，金桥开发区内原有的工厂有望不断被改造成各生产性服务业产业基地，原先的跨国公司也吸引其总部研发机构入驻。

    　　企业住宅、商业、工业土地价值丰厚，土地盘活带来巨大价值。截至2015年底，公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3 万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼，合计建筑面积约143.9 万平。其中，OfficePark II 期目前处于在建状态。项目周边未来规划地铁轨道9 号线。该项目权益建面16.5 万平。研发楼包括由度空间、由度工场和由度工坊。公司工业物业包括厂房和工业土地，合计建面积152.5 万平。如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在402 亿左右。

    　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。

    　　公司在临港地区有建筑面积21 万平的碧云壹零住宅项目。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是0.53 和0.65 元，对应RNAV 是16.2 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016 年平均动态58XPE，给予公司2016年55XPE 估值，对应目标价29.1 元，调高至“买入”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。