事件。前三季度，公司实现营业收入11.0 亿元，同比下滑3.59%；归属于上市公司股东的净利润4.73 亿元，同比增加24.6%；实现基本每股收益0.42元。

    　　2016 年前三季度，受房产结转收入减少影响，公司营收下滑3.6％；受投资收益等增加推动，净利润增加25%。2016 年10 月，公司挂牌转让T21 地块通用厂房。2016 年10 月12 日，公司公告称，公司于2016 年9 月27 日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于挂牌转让T21 地块通用厂房的议案》。交易标的名称：T21 地块通用厂房位于金藏路366 号，东起金藏路，南至美亚金桥，北靠经三支路；用地性质为工业，土地使用期限至2049 年12 月16 日；项目占地面积35517 平米，建筑面积28162.64 平米。本次交易采用公开挂牌交易等国资监管机构认可的方式进行，转让底价尚未确定。

    　　本项目由公司自建，于2000 年11 月投入使用，并开始摊销。截至2016 年8 月，已摊销190 个月。本次交易是为了推进新兴金融、移动互联网等创新产业集聚，以引进新兴金融类目标客户。如果成交，即使按照2014 年向上海富友金融服务有限公司出售T22 通用厂房楼盘引进富友金融总部园的交易价格测算，预计本次交易产生的利润占公司2015 年度经审计净利润的10％以上。2016 年，力争全年实现预算收入28.06 亿元（不含银行贷款），其中：

    　　（1）经营性收入27.42 亿元，比上年增加42％，其中：销售收入14.62 亿元，租赁收入（含酒店）12.80 亿元；（2）投资性收入0.63 亿元。全年预算支出30.15 亿元（不含银行还款），其中：经营性支出19.51 亿元，投资性支出7.07 亿元，筹资性支出3.57 亿元。

    　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017 年EPS分别是0.53 和0.65 元，对应RNAV 是15.78 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016 年平均动态32XPE，给予公司2016 年40XPE 估值，对应目标价21.2 元，维持公司的“增持”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。