主要观点

    　　1. 前三季度业绩同比增长 25%， 毛利率维持高位、高达 66%前三季度公司营业收入 11.0 亿元，同比下降 3.6%；归母净利润 4.7 亿元，同比增长 24.6%，已相当于去年全年业绩水平；每股收益 0.421元，符合我们预期；毛利率和净利率为 65.5%和 43.0%，分别下降 0.9和提升 9.7 个百分点；三项费用率由上年 12.7%小幅下降至 11.5%；营业收入中，房地产销售 1.4 亿元（三季度无地产结算），对应毛利率81%，房地产租赁 8.5 亿元，对应毛利率 65-70%，源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末，负债率和净负债率为 51%和 47%，远低于行业平均水平。

    　　2. 经营性收入同比增长 42%， 壹零和 S11 项目将助力业绩释放报告期经营性现金收入 17.2 亿元（ 估算租赁收入近 10 亿元、销售收入约7 亿元），同比增长 42%，占年度预算的 63%，基本符合公司年初设定。

    　　但房产销售收入对照全年完成率仅为 2.6%，主要由于碧云壹零项目将在4 季度进行预售，目前临港碧云壹零项目建筑单体外立面和室内粗装基本完成，预计年内实现预售，同时碧云尊邸（ S11 地块住宅）项目， 6 月完成方案审批， 7 月完成总体设计，上述两个项目合计近 140 亿元货值，将有力支撑公司未来两年的销售规模和结算业绩快速增长。

    　　3. 金桥自持物业价值可观，二次开发突破空间枷锁促量质提升公司是金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有 293万平米优质自持物业（在租 213 万方+未开发 80 万方），经营工业厂房和研发办公租赁，租金收入稳定增长，每年可贡献 13 亿元租金，在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，公司优质物业价值提升可观。此外， 2015 年后公司“二次开发”

    　　正式起航，目前如由度系列的改造、 Office Park 的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成 59 万方，并实现单位租金大幅提升近 200%，预计公司后续可盘活体内外工业用地将超 550 万方，公司土储获量质提升。

    　　4.投资建议： 业绩如期稳增，资产低估严重，维持推荐评级浦东金桥前三季度净利润同比 25%， 当期业绩 4.7 亿元已相当于去年全年水平，奠定今年业绩高增长基础，以及临港壹零和碧云 S11 项目合计近 140 亿元货值将支撑未来两年销售增长，后续业绩增长可期；另一方面，在资产荒背景下，公司在上海浦东中环附近拥有 293 万平米优质自持物业，在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可观，同时 2015 年后公司二次开发正式起航，目前如由度系列的改造、 Office Park 的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成 59 万方，并实现单位租金大幅提升近 200%，预计未来可盘活工业用地将超 550 万方，公司土储将量质提升。我们维持公司 2016-17 年每股收益分别为 0.55 元和 0.65 元， 目前现价较公司 2016 年 NAV 折价高达 45%， 维持推荐评级。

    　　5.风险提示：

    　　销售低于预期； 持有资产价格下行风险。