投资要点：

    　　事件。公司公布2016 年半年报。报告期内，公司实现营业收入7.74 亿元，同比增加3.45%；归属于上市公司股东的净利润3.47 亿元，同比增加49.1%；实现基本每股收益0.31 元。

    　　2016 年上半年，受租赁收入增加推动，公司营收微增3.5%；受营收毛利率较高且投资分红增加，公司净利润增幅扩大至49%。报告期内，报告期经营性现金收入12.88 亿元（其中租赁收入6.27 亿元、销售收入6.61 亿元），同比增长46%，占年度预算的46.8%。碧云壹零项目将在下半年预售。截至二季度末所有物业的出租率达83.77%（不含酒店）。OFFICE PARK II 地铁板块项目年内争取结构封顶；碧云尊邸（S11 地块住宅）项目7 月完成总体设计；由度工坊Ⅲ期（31-02）完成项目立项及设计方案征集工作；上海北郊未来产业园项目上半年完成合资公司组建，公司成功竞得首期启动区183 亩研发设计用地。2016 年以来，公司获得土地合计权益建筑面积14.6 万平。2016年，力争全年实现预算收入28.06 亿元（不含银行贷款），其中：（1）经营性收入27.42 亿元，比上年增加42％，其中：销售收入14.62 亿元，租赁收入（含酒店）12.80 亿元；（2）投资性收入0.63 亿元。全年预算支出30.15 亿元（不含银行还款），其中：经营性支出19.51 亿元，投资性支出7.07 亿元，筹资性支出3.57 亿元。

    　　投资建议：受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017 年EPS分别是0.53 和0.65 元，对应RNAV 是15.78 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016 年平均动态40XPE，给予公司2016 年50XPE 估值，对应目标价26.5 元，维持公司的“增持”评级。

    　　风险提示：房地产行业面临调控和公司转型受阻。