核心观点

    上海浦东金桥片区未来价值日益提升。1)金桥开发区产业基础雄厚。2015 年工业总产值达到1826 亿元,占浦东新区的20%。片区集高新技术和生产性服务产业为一体,积极发展新能源汽车和ICT 产业。2)金桥片区受惠于上海自贸区,工业园区转型升级为大型综合住区。国际化程度的提高有效拉升金桥开发区的价值。3)上海规划在2030 年将金桥并入上海市区。随着未来轨道交通的发展,中心城区向外扩张,金桥地区将成为上海核心城区。

    公司项目集中于金桥开发区,土地储备丰厚,未来增值可期。公司主要负责金桥开发区的项目租赁和出售。截止2015 年,按权益建面计算,公司土地储备高达302 万平方米;按NAV 计算,土地储备价值达到234 亿元。随着金桥片区的价值提升,国际社区和Office Park 的逐步扩张,公司项目增值预期较高。

    公司是浦东国企改革先锋,市场化定位进一步加强。浦东新区是上海国企改革的领头羊,公司控股股东金桥集团拟将公司15%的股份划转至区级国资流动平台---上海浦东投资控股(集团)有限公司。通过规范治理结构,加强公司市场化定位,实现国有资本的布局优化和价值提升。

    财务预测与投资建议 首次覆盖给予买入评级,目标价28.80元。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.45/0.52/0.85元。可比公司2016年平均估值为64X,我们给予公司64X,对应目标价28.80元。