核心观点:

    再次转型升级,金桥开发区迎来发展新机遇

    金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区,电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大重点行业并驾齐驱,工业总产值占浦东新区1/4,上海1/15。2015 年3 月正式纳入上海自贸区范围,提出“优二强三进四”转型升级战略,大力发展第四产业(学术界指ICT产业)以及“四新”产业(新技术、新模式、新业态、新经济)。

    受益金桥发展新机遇,公司资源价值和业务收入有望双增长

    金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商,主要承担园区的开发、建设、运营和管理。浦东金桥是金桥集团旗下唯一上市平台,截至2015 年年末,公司在金桥开发区拥有资源建面302 万方(在租213 万方+在建待建89 万方,体外另有200 万方已规划用途土地),业态涵盖住宅、商业、办公、厂房仓库等。根据测算,公司每股RNAV 约19.79 元,较当前股价溢价17%。

    租金收入增长基础扎实,财务情况稳健

    2015 年,公司实现租金收入12 亿,同比升8%,各业态出租率和租金水平均稳定增长,毛利率保持高位(超60%)。积极补充资源,竞得达之路钻石文化创意产业园,增发获取联发公司剩余39.6%股权,增厚归属净利润。在投资性房地产按账面价值计量的情况下,整体资产负债率仅48%。

    预计16、17 年EPS 为0.50、0.59 元,首次覆盖,给予“买入”评级

    金桥开发区业态转型着力于打造金桥“四大平台”即新兴金融、移动视频、智能装备(已引入新松、胶囊、卫邦医疗机器人以及特斯拉等技术创新企业)、电子商务,发展空间广阔。作为唯一开发运营商将充分受益。

    风险提示

    租金收入负向波动。引入新产业进度慢于预期。