简评和投资建议。太平洋人寿自今年5月至11月共增持新世界2010万股，占总股本3.78%（参见表1），其持续增持目的在于看好公司财务基础、行业等综合投资价值，并希望分享未来业绩增长带来的良好回报；截至目前，太平洋人寿共持有新世界2706.2916万股，占总股本5.09%；同时，不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能。

    根据我们最新跟踪分析，公司前三季度收入增速逐季好转，分别为-10.15%、4.12%和18.09%，其中我们测算商业销售收入三季度实现正增长（上半年为-10.2%），销售较好的品类仍以金银首饰、化妆品和服饰为主，同时预计10月销售同比增速较三季度进一步向好；酒店业态收入增长稳定，虽然经济危机影响带来国际商务客减少从而导致平均房价下降，但国内客源等其他客源的增加使公司整体入住率有所提升（我们预计三季度为66%左右）。整体估算，公司今年收入增速有望实现8%的既定目标。

    此外，公司于2010 年2月8日与上海新黄浦（集团）有限责任公司联合拍得上海外滩街道南京东路163 地块；3月23日，公司出资4.9亿元，占49%股权的上海新南东项目管理有限公司正式注册成立；6月25日前，该项目公司已付清163地块的全部土地出让金34.1亿元，并于7月26日获得该地块的建设用地使用权证；2011年1月20日，该项目公司获得建设用地规划许可证，4月6日获得建设用地批准书。

    目前，163项目工程进展正常，截止7月20日，已完成全部挖土量的1/4强，完成一号基坑一半支撑，后续开发正有序进行。我们认为，这个项目将是公司未来外延扩张的一个重要项目，但由于其体量较大（可能在11-12万平米建面），我们预计可能将要在14年底至15年才能开业。

    维持对公司2012-13年的EPS分别为0.44和0.49元；公司目前6.39的股价对应2012-13年PE分别为14.5和13.0倍；我们认为可给予公司2012年EPS15倍以上的PE，对应价值为6.60元以上，同时再加上163地块（公司拥有49%股权，目前该项目只“制造”财务费用而不产生收益，预计将来可能在黄浦区核心商圈建设11万平米左右的购物中心，因此只能在其资产价值的基础上扣除负债并打个折扣来估值）对应的每股价值保守测算应至少该在每股3元以上。给以9.60元（根据目前下移的行业估值情况有所下调）的12个月目标价和“增持”的投资评级。