投资要点:

    公司努力打造国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台公司。公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务:(1)不动产资产管理业务:公司通过控股的光大安石平台作为私募基金管理平台,重点投资于持有型物业,并以管理人的身份或以品牌输出的形式,通过对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理而令其产生成熟、稳定现金流,为投资人创造回报。(2)不动产投资业务:通过投资不动产基金管理的份额,投资或持有高品质的地产资产,加强公司不动产投资和资管业务的协同效应,提升公司收益能力,增强资管业务竞争能力。(3)房地产开发业务:公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务,业务模式以自主开发销售为主。

    公司的核心竞争力分析:1、优秀的管理团队和人才队伍。2、完善的业务体系和风控体系。3、清晰的发展战略。4、良好的品牌形象。光大安石连续七年(2015-2021 年)蝉联国务院发展研究中心企业研究所等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10” 榜单第一名。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”,其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2021 年6月底,累计在管及在建商业项目21 个,总建筑面积逾220 万平方米。

    受地产结转影响营收利润下滑,加大盘活资产力度。2021 年前三季度,公司实现营收23.94 亿元,同比减少20.76%;实现归母净利润1.73 亿元,同比减少41.99%。房地产业务方面,2021 年上半年,公司共计实现销售金额19.74亿元元,销售面积5.74 万平。不动产资管业务方面,2021 年上半年,光大安石平台无新增投资项目,新增管理规模人民币4.87 亿元;退出投资项目4个,减少管理规模人民币13.50 亿元。报告期末,光大安石平台在管项目37个,在管规模人民币460.25 亿元。不动产投资业务方面,光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币6.07 亿元。

    根据结算进度,我们预计公司2021-2022 年结算收入分别为23.69亿元、28.43 亿元。同时我们预计租金收入、房地产基金收入、其他业务收入增速如表3 所示,则我们预计公司2021-2022 年将实现营业收入合计35.21亿元和40.04 亿元。

    投资建议:首次给予“优于大市”评级。我们预计公司2021-2022 年EPS在0.21 元和0.23 元。考虑到公司是A 股稀缺地产基金概念股,房地产基金管理规模较大。我们给予光大嘉宝2021 年15-18 倍PE,合理价值区间在3.15~3.78 元。首次给予“优于大市”评级。

    风险提示:公司面临地产开发业务、地产基金业务开展不达预期的风险。